둔촌주공 등 재건축 단지서 논란
투기성 행위로 규정해 사전 규제
강남구, 아파트 7곳에 분할 제한

대우마리나 아파트 입주민 측이 내걸었던 ‘상가 쪼개기’ 항의 현수막. 독자 제공

상가를 분할해 판매 중인 A법인의 입장을 설명하는 현수막이 붙어 있다. 손희문 기자

‘재건축 대어’ 단지의 ‘상가 쪼개기’는 서울에서도 큰 논란이 되고 있다. 서울 각 지자체는 이를 법적 빈틈을 노린 투기성 행위로 보고 핀셋 규제(특정 맞춤형 규제)에 나서고 있다.

서울 강남구 ‘압구정 3구역’에서는 2021년 재건축 추진위원회 설립 이후 토지 소유자가 20여 명 늘어 잡음이 일었다. 입주권을 다수 받기 위해 1개 상가의 지분을 여러 명이 나눠 가지는 구분등기가 이뤄진 것이다. 재건축 조합 설립 전이라면 상가 소유자 모두 입주권을 받을 수 있다. 그러나 일반 분양이 줄면 조합원 분담금이 오를 수 있어 갈등을 부추긴다.

국내 최대 재건축 단지로 꼽히는 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온)에서는 조합 설립 이후에도 상가 지분 쪼개기가 성행했다. 총 309실의 지분권자가 540여 명에 달했다. 187실이 단독 소유였고, 나머지 122실을 350여 명이 공유했다. 재건축 조합이 관리처분계획 인가를 받은 뒤 집중적으로 지분 쪼개기가 이뤄진 것으로 알려졌다. 조합 설립 후 지분을 나누면 지분권자가 입주권을 각각 받을 수 없지만 신축 상가를 지분대로 나눠 갖는 것은 가능하다.

더 큰 문제는 재건축 의사 결정에 영향을 끼쳐 사업을 지연시킬 수 있다는 점이다. 실제 둔촌주공 재건축 사업은 지난해 4월 조합과 시공사업단의 갈등으로 중단됐다. 마지막까지 사업 재개의 발목을 잡은 건 상가 분쟁이었다. 당시 상가 조합원들이 무상지분율(추가 분담금 없이 받을 수 있는 신축 상가 지분 비율)을 높이려는 과정에서 PM(건설사업관리)사와 갈등을 빚은 것으로 전해졌다. 결국 조합·상가단체가 PM사에 계약 해지를 통보했고, PM사가 유치권을 행사하는 상황에 이르렀다.

최근에도 대치동 미도아파트 등 강남구 일부 고가 단지에서 지분 쪼개기 정황이 포착돼 강남구청이 규제에 나섰다. 강남구는 미도아파트와 대치동 선경, 압구정동 미성, 논현동 동현, 개포동 개포현대1차 등 7곳에서 ‘행위허가 및 개발행위허가 제한지역’ 지정을 추진 중이다. 제한지역으로 지정되면 특별한 경우를 제외하고는 3년간 토지 분할 등이 제한된다.

상대적으로 부동산 투자 수요가 많은 서울은 지분 쪼개기를 이전부터 경계해 왔다. 재건축 단지 일괄 규제보다는 투기 수요가 몰리는 개별 단지를 사전에 규제하는 데 집중했다. 2016년에도 은마아파트, 개포주공 등 재건축 예정 단지 상가의 건축행위를 제한했다.

정주철 부산대 도시공학과 교수는 “부산도 과도한 지분 쪼개기 등 투기성 행위에 경각심을 갖고 사전 모니터링을 하고 제도를 정비하는 게 필요하다”고 말했다.

이승훈 기자 lee88@busan.com , 손희문 기자 moonsla@busan.com