경매의 핵심은 '말소기준' 권리

"지금부터 제가 하는 얘기를 집중하세요." 양 박사 말에 단호함이 느껴진다. 장그래 씨는 자세를 고쳐 앉았다. "생소한 부분은 관련 서적이나 인터넷을 활용해 명확하게 이해하셔야 합니다. 이게 이해 안 되면 굳이 경매를 욕심내기보다 다른 투자 수단을 생각해보는 게 좋을 겁니다."

"말소기준권리를 알려면 물권과 채권과 권리의 선후 개념을 우선 파악해야 합니다." 양 박사 말은 이렇다. 재산상의 법적 권리는 그 성질에 따라 물권과 채권으로 나뉜다. 물권은 물건에 대해 인간이 가지는 권리다. 채권은 사람과 사람 사이에 발생하는 권리라 보면 된다. 물권은 절대적 권리다. 물건의 경우 인간이 마음대로 지배할 수 있다. 또한 누가 지배하는지 알 수 있다. 해서 물권을 가진 사람에게 우선권이 주어진다.

반면 채권은 다르다. 상대를 지배하는 게 아니다. 누가 그 권리를 보유했는지 알 방법이 없다. 우선권이 없는 상대적 권리라는 뜻이다.

예를 들어보자. 부동산을 매입하면 등기를 한다. 등기부만 열람하면 물건 소유권자를 한눈에 알 수 있다. 이게 물권이다. 이번엔 친구 간 돈거래를 보자. 채권·채무 관계가 발생한다. 그런데 이때는 당사자 외엔 그 사실을 알 도리가 없다. 채권은 이런 개념이다.

통상 물권이 채권에 비해 우선권을 가진다. 그러나 예외적으로 물권보다 채권에 우선권을 부여하거나 동급으로 취급할 때가 있다. 이 때문에 말소기준권리가 등장한다. 말소기준권리는 권리를 순서대로 배열해 주는 기준점이 되는 권리다.

양 박사가 잠시 숨을 고른다. 그리고 장그래 씨의 질문. "어떤 권리가 말소기준권리가 되죠?" "말소기준권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기가 있습니다. 이들 권리 중 가장 시기가 빠른 권리가 말소기준권리가 돼 그 이후에 등기된 권리는 말소됩니다. 그리고 그 이전에 등기된 권리는 등기부에서 없어지지 않고 낙찰자에게 인수되죠."

"어휴, 벌써 머리가 아프네요. 말소기준권리가 되는 게 너무 많네요." "그런가요. 음…, 말소 여부와 관련해 정말 어려운 점은 또 있어요. 유치권과 법정지상권 등 등기부상에 나오지 않는 권리입니다. 이들 권리는 성립 여부를 파악하기도 어렵습니다. 그런데 일단 성립하면 시기와 관계없이 인수돼 낙찰자에게 큰 위험 요소가 되죠." 장그래 씨 안색이 어둡다. "용어도 생소한 데 파악하기 힘든 권리도 있고, 예외도 많고. 휴~."

"다시 한 번 강조할게요, 경매로 괜찮은 투자 수익 올리려면 방금 언급한 권리를 정확히 이해하는 게 필수입니다. 제가 늘 하는 말이 있어요. 공부하기 싫으면 경매는 하지 마라." 정리=임태섭 기자