잘 모를 땐 일단 보수적으로…

"휴~. 경매 유의점이 이렇게도 많은지 몰랐습니다." 장그래 씨 말에 웃음이 터진 양 박사. "하하, 경매를 장미에 견줘보죠. 누가 봐도 예쁘지만 돋은 가시 덥석 만졌다가 상처 입지 않습니까. 누차 반복하지만 경매는 괜찮은 투자수단입니다. 다만 알고 덤비야 한다는 겁니다."

양 박사와의 대화를 정리하면 이렇다.

경매도 수요공급의 법칙에 따른다. 수요자가 많으면 낙찰가는 오르고, 반대라면 낙찰가가 내린다. 특히나 지금처럼 부동산 시장 경기가 호황이고 저금리 기조인 상황에선 경매 물건이 상대적으로 적어 낙찰가가 상승하기 마련이다. 문제는 단순히 경매 물건이 적은 걸 떠나 괜찮은 물건을 찾기가 어렵다는 점이다.

잠시 따져보자. 부동산중개업소를 통해 매도가 가능한 물건이라면? 경매에 오기 전에 급매로 팔렸을 가능성이 크다. 물론 매도해 봤자 빚 갚고 나면 손에 쥐는 돈이 없을 땐 채무자가 의도적으로 팔지 않고 경매로 넘기는 사례가 있긴 하다. 그러나 정말 가끔있는 일이다. 보통은 시장성 떨어지거나 권리관계와 물건 자체에 치유 불가능한 하자가 있는 물건이 대부분이다.

경매의 경우 중개와 달리 위험부담이 있다. 집 내부를 확인하지 못하고 입찰에 참여해서다. 더러는 낙찰받은 집의 누수나 균열을 처리하느라 수리비가 만만찮게 들기도 한다.

관리관계와 관련해서도 선순위세입자가 배당 신청을 하지 않을 경우 낙찰 확률은 더 떨어진다. 자칫 큰 손해를 입기 십상이다. 주택임대차보호법 때문이다. 세입자가 전입 신고와 입주를 하면 다음날 0시부터 대항력이 생긴다. 남은 계약 기간 동안 계속해서 거주하고, 계약 기간이 만료될 때 새로운 소유자(낙찰자)에게 임대차보증금을 받아갈 수 있는 권리가 있다. 우선변제권도 주어진다. 임대차계약서에 동사무소의 확정일자를 받으면 다른 후순위 물권이나 채권에 우선해서 배당을 받아갈 수 있다. 이처럼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 세입자가 배당기일 내에 배당신청을 하지 않거나 배당신청을 했지만 보증금을 모두 받지 못한 경우엔 낙찰자가 남은 보증금을 계약기간 만료 때 돌려줘야한다.

호경기엔 고가 낙찰도 적잖다. 대개 초보자가 그렇다. 경매 경험이 없다보니 호가 위주로 시세를 파악해 높은 가격으로 낙찰받아서다. 이러면 경매 장점은 사라진다. 급매가 기준에 명도비용(강제집행비용), 수리비 등을 고려한 후 입찰에 임해야 한다.

'오늘의 교훈. 보수적으로 응찰하자. 그래야 손해를 피한다. 뺏기는 것? 기껏해야 약간의 교통비, 공부서류 열람비용, 시간비용이다. 대신 경험이 남는다. 하지만 낙찰 욕심에 고가 입찰하다 몸고생·마음고생·재산손실을 입는다.' 장그래 씨 투자 노트의 이날 맺음말이다. 정리=임태섭 기자