주중에는 대도시에서 근무하고 주말에 한적한 시골주택에서 전원생활을 꿈꾸는 것은 대다수 도시인의 로망일 것이다. 세컨하우스의 꿈, 하지만 로망은 로망일 뿐 현실에서는 쉽지 않다. 잘못하면 생각지도 않은 양도세 폭탄을 맞을 수 있다. 왜냐하면 기존 거주주택에 대한 비과세 혜택이 없어질 수 있기 때문이다.

그동안 아파트가격이 많이 오르기도 했지만, 수도권을 포함한 대도시의 조정지역으로 지정된 곳에 소재한 2주택 이상자는 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 따라서 조정대상지역에 2주택 이상자가 주택을 양도하는 경우 최대 양도차익의 70% 가까운 금액을 세금으로 납부하여야 할 수도 있다.

현재 부산은 중구와 기장군을 제외한 전 지역이 조정대상지역이고, 경남의 경우도 창원 의창구의 경우 조정대상지역으로 지정이 되어 있는 상황이다.

하지만 방법이 없는 것은 아니다. 요건을 충족하는 농어촌주택을 취득하면 기존 주택의 양도 시 비과세특례적용을 받을 수 있기 때문이다.

그러면 일반주택 비과세를 받을 수 있는 조세특례제한법 제99조의 4를 잠시 보자

1. 농어촌주택은 수도권지역 등(연천군, 옹진군제외)법에서 정한 지역 외의 지역의 읍·면·동에 소재한 주택이다. 이때 취득은 유상으로 취득한 경우 및 상속이나 증여 등 무상으로 취득한 경우도 포함한다.

2. 취득시기

취득 시기는 2003.08.01.부터 2022.12.31 사이에 취득한 주택이어야 한다.

다만 고향주택은 2009년 1월1일 이후 취득 분부터 적요하며, 이때 고향주택은 이전에 그곳에서 10년 이상 거주하였던 곳으로 그 고향에 취득하게 되는 주택을 말한다.

3. 지역범위

① 읍·면·동 지역 : 동지역은 26개 시 지역(20만 명 이하의 시에 속한 동으로 보유하던 일반주택과 동일, 연접한 동이 아니어야 함)

② 제외지역

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역을 제외한다.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역

3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역

4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

4. 규모는 제한이 없다.

5. 가액 기준

가액 요건으로 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택 취득당시 2억 원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억 원)을 초과하지 아니할 것

6. 비과세 대상

1세대가 1채의 농어촌주택 등을 취득한 후 3년 이상 보유하고, 해당 농어촌주택 등을 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도 시 농어촌주택 등은 없는 것으로 보고 비과세를 판단한다. 이때 귀농주택 비과세요건과 달리 농어촌주택 취득 후 5년 이내에 일반주택을 양도하라는 기한 제한 규정은 없음)

cf) 농어촌주택을 먼저 취득하고 일반주택을 나중에 취득한 경우 과세특례가 적용되지 않는다.

7. 농어촌주택 등 취득 시 양도소득세 중과배제(조세특례법 99조의4 ⑤항)

① 요건 : 수도권 내 조정대상지역에 소재하는 공시가격 합계 6억 원 이하 2주택 중 1주택을 양도하는 경우로서, 양도소득세 예정신고기간 내 농어촌주택 및 고향주택을 취득하는 경우

② 특례내용 : 조정대상지역 양도소득세 중과세율 적용을 배제하고, 장기보유특별공제를 허용한다.

③ 사후관리 : 농어촌주택 등을 3년 이상 미 보유 또는 최조 보유기간 3년 중 2년 이상 미 거주 시 양도소득세 추징(2019.1.1.이후 양도 분부터)

8.사후관리 및 추징 제외

① 추징 : 농어촌주택비과세 특례를 적용받은 후 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않은 경우에는 비과세 받은 양도소득세를 추징한다.

② 추징제외 : 농어촌주택이 공익사업용으로 수용, 사망으로 인한 상속 및 멸실 사유로 3년 이상 보유하지 못하게 된 경우에는 추징하지 않는다.

여기서 주의할 점이 있다. 조세특례제한법 제99조의4 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례랑 비슷한 개념으로 소득세법 제89조 및 소득세법 시행령 제155조 ⑦항에 규정되어있는 1세대1주택 비과세 특례 내용과는 다르다는 것이다.

이하에서는 상속으로 취득한 농어촌주택 및 이농주택 그리고 귀농주택에 대해서 살펴보고자 한다.

이상에서 살펴본 것과 같이 요건을 갖춘 농어촌주택을 취득하게 되는 경우에는 거주하고 있는 일반주택의 비과세도 적용받을 수 있고, 주말에 세컨하우스에서 전원생활도 즐길 수 있는 것이다.

다만, 전원주택 취득 및 이후 일반주택을 양도 시에는 사전에 미리 세무사와 사전에 미리 상담하여, 불필요한 세금 부담을 하게 되는 상황을 예방하여야 할 것이다.

박성호 객원기자 pshlaw.office@gmail.com / 변호사·박성호법률사무소