다대포 일대 아파트 단지 전경. 부산일보DB

공시가 1억 미만 주택 ‘갭투자’가 극성이다. 시장에 유동자금은 풍부한데 정부 규제로 인해 오 갈데 없는 자금들이 틈새시장으로 몰리면서 나타난 현상이다. 한편으로는 그 동안 오를만한 주택들은 다 올랐기 때문에 제일 마지막으로 나타나는 ‘풍선 효과’라고도 할 수 있다.

중요한 점은 오를 만한 곳은 다 올랐다는 것이다. 그래서 지금의 소액 ’갭투자’가 위험한 이유라 할 수 있다. 규제 지역에서 해제되거나 더 이상 오른 가격을 받쳐줄 매수세가 없다면 불가피하게 장기간 보유할 수 밖에 없는 위험이 크다.

국토교통부에 따르면 최근 3개월간 부산에서 거래된 아파트의 상위 10개 단지는 모두 갭투자 아파트다. 가장 많은 거래를 기록했었던 아파트는 사하구 다대동 ‘다대몰운대’다. 전용 68㎡(구.20평) 타입으로 구성된 2960세대 대단지 아파트로 도시철도 다대포역과 300m거리 위치한다. 주변 개발 호재와 재건축 기대감 등의 사유로 급부상한 소위 ‘갭투자’ 아파트다.

‘다대몰운대’는 ‘갭투자’로 투자자들이 몰리기 전까지는 월 평균 17건 정도가 거래되는 아파트다. 세대수에 비해 거래회전율이 0.6% 정도로 아주 낮은 편에 속하다. 하지만, 6월에만 132건이 거래됐다. 월평균 거래량과 비교해 7.7배가 증가한 것이다.

이렇게 소형 노후아파트에 ‘갭투자’가 몰리는 이유는 첫번째, 공시가격 1억미만 주택은 조정대상지역에서 취득세 중과와 양도세 중과에서 배제되기 때문이다. 두번째는 전세를 안고 매수할 경우 2~3천만 원 내에서 소액 투자가 가능하기 때문이다.

정부는 지난해 7ž10 부동산대책에서 보유 주택에 따라 최대 12%까지 취득세율을 높였다. 공시가 1억원 미만 주택은 실수요자들이 거래하는 대상이라 보고 주택수에서 제외하고 취득세 1.1%를 적용하기로 했다. 투자자들은 이런 맹점을 이용해 투자가 몰리고 있는 것이다.

갭투자는 시장을 보고 하는 것이 핵심이다. 앞으로 수급 상황에 따라 가격이 오를 수 있는 여건이 형성된 지역을 분석하고 레버레지를 최대화하기 위해서 ‘갭투자’ 방식을 활용한다.

그런면에서 지금의 ‘갭투자’ 방식은 상당히 위험하다.

첫번째 이유로는 우선 취득세 중과를 피하기 위한 목적이 크기 때문에 조정대상지역에서 제외되면 수혜대상에서 제외된다. 더 좋은 지역에서 ‘갭투자’가 가능한 아파트로 투자 수요가 옮겨가면 추가 매수세가 사라지기 때문이다.

두번째는 현재 공시가 1억원 미만 아파트들은 아파트 중에서는 가장 낮은 가격대에 위치하기 때문에 ‘거래회전율’이 낮고 수요도 많지 않다. 대부분 장기 거주하는 경우가 많기 때문이다. 이러한 원인으로 지금과 같은 매수세가 1년뒤에는 사라지게 된다. 호재가 사라진 상태에서 집값도 원래 수준으로 돌아갈 가능성이 높다.

세번째는 일시적으로 매수세가 몰렸기 때문에 매도시에도 같은 시기에 몰릴 가능성이 높다. 그러면 일시적으로 매물이 증가하면서 올랐던 가격이 다시 원상회복 될 가능성이 더욱 커지게 된다. 또한, 현재의 임대 계약갱신요구권 때문에 전세를 안고 매도를 해야 하는 상태가 대부분일 것이어서 매도는 더욱 어렵게 된다. 단기 매도도 양도세 때문에 쉽지 않은 만큼 장기간 어쩔 수 없이 소유해야 하는 상황이 연출될 수 있다.

단기에 투자자들이 몰리면서 오른 가격 때문에 실수요자들이 피해를 본다는 것도 맞는 사실이지만, 정작 피해를 보는 사람들은 분위기에 휩쓸려 뒤늦게 투자에 뛰어들어 미래 상황을 예측하지 못하는 경우이다. 대부분 이러한 갭투자는 1차 선진입 투자자가 분위기를 만들어 2·3차 투자자에 팔고 나가는 것이 목적이라는 것을 유념해야 한다.

이영래 객원기자 dudfo1@gmail.com / 부산일보부동산센터장