2022년 달라지는 부동산 제도

부산 수영구 망미동 수영동 일대 모습. 내년부터 7월 이후 1억 원 이상 대출 때는 DSR 40%규제를 받는다. 부산일보DB

뜨거웠던 부동산 시장의 열기가 연말 들어 서서히 식고 있다. 당장 내년 1월부터 시행되는 대출 규제 강화 때문이라는 분석이 나온다. 신규 대출자부터 전월세 임차인, 다자녀 가구, 청년 등 실수요자가 알아두면 좋을 주요 부동산 정책을 정리했다.


7월부터는 1억 초과로 기준 강화
국민銀, 전세 대출 분할상환 도입
통합공공임대, 2자녀부터 혜택
청년청약통장 가입, 2년 더 연장


■신규 대출자는 DSR 확인 필수

내년 부동산 시장에서 강력하게 작용할 제도는 총부채원리금상환비율인 DSR(Debt Service Ratio) 규제이다. DSR은 연 소득 대비 총 부채 합의 비율을 말한다. 예를 들어 1억 원을 벌어 4000만 원을 대출의 원금과 이자를 갚는데 쓴다면 DSR 40%가 되는 것이다. 이 때 부채는 주택담보대출을 비롯해 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출의 이자와 원금 상환액을 합한 금액이다.

1월부터 모든 대출을 합쳐 2억 원을 초과할 때, 7월부터는 1억 원을 초과할 때 DSR 40% 규제를 적용한다. 즉 내년 7월 이후에는 1금융권에서 1억 원을 초과해 신규 대출을 받을 때, 연 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 빌릴 수 있다. 제2금융권의 DSR기준은 현재 60%에서 1월부터 50%로 조정된다. 아파트 등 중도금 대출에도 적용되기 때문에 청약을 한다면 대출 계획에 유의해야 한다. 이미 대출이 있는 경우, 신규 대출에 제한이 많이 생겨 주택 구매 심리가 위축될 것으로 보인다.

대출이 없는 경우에는 대출 장벽이 그리 높지 않다는 것이 정부의 설명이다. 금융위원회는 기존 대출이 전혀 없다는 가정 하에 연소득 5000만 원일 경우, 원리금균등분할상환방식으로 만기 20년(금리 2.5% 적용)의 주택담보대출을 받는다면 3억 1500만 원까지 대출이 가능하다고 설명했다.



■전세금 분할상환 확인해야

정부의 대출 규제 기조는 전월세 시장에도 영향을 끼칠 것으로 보인다. 정부는 전세 대출의 분할상환을 정책적으로 유도할 방침이다. 분할상환이란 대출금의 원금 일부를 이자와 함께 갚도록 하는 것이다.

현재 KB국민은행이 전세 대출 원금의 5∼10% 이상을 분할상환하도록 하는 혼합 상환 방식을 도입했다. 기존 전세 대출자의 대부분은 대출기간 이자만 갚다가 만기일에 원금을 갚았다. 하지만 분할상환을 하게 되면 원금의 일부와 이자를 동시에 갚아야 해서 가계부담이 크게 늘어난다. 예를 들어 연 3.5% 금리로 전세대출 받았다면 기존에는 월 58만 3000원의 이자만 부담했다면, 분할상환 5%를 적용 때는 2억 원의 5%인 1000만 원을 2년에 걸쳐 매달 갚아야한다. 이 경우 이자에 41만 7000원의 원금 상환 부담이 추가로 생겨 매달 100만 원을 상환해야 한다. 다른 은행까지 분할상환을 도입한다면 세입자의 부담이 커질 수 밖에 없다.

월세 세입자라면 세액공제 공제율의 상향조정 혜택을 볼 수 있다. 기존에 총 급여액이 5500만 원 이하일 때 세액공제율이 12%, 초과일 때 10%였던 것이 내년 1년 동안 한시적으로 각각 15%, 12%로 조정된다.

한편 정부는 전월세 시장 안정을 위해 임대인 우대 정책을 마련했다. 신규·갱신계약 시 임대료를 직전계약 대비 5% 이내로 인상한 임대인이 해당계약을 2년 간 유지하면 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 2년 실거주 요건 중 1년은 충족한 것으로 인정해준다.



■통합공공임대 입주 다자녀 기준 완화

통합공공임대주택 입주자 선정 때 다자녀 기준이 3자녀에서 2자녀로 완화된다. 통합공공임대주택은 기존의 국민임대·영구임대·행복주택으로 나눠져 있던 임대주택을 통합한 주택이다. 가구의 월평균 소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득 3분위(5분위 기준) 순자산 평균값(2020년, 2억 8800만 원) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능하다.

기존 영구임대주택 중 소형 평형 2가구를 그린리모델링으로 하나로 통합할 경우, 다자녀 가구에 공급할 예정이다. 공공임대주택 거주 중 다자녀 가구가 되면 한 단계 넓은 평형으로 이주를 원할 때 우선권도 받는다. 매입 임대주택의 경우 다자녀 가구에게 보증금 전액 또는 최대 50%까지 인하된다. 전세 임대주택 임대료도 자녀 수에 따라 인하된다.

청년 주거 정책도 강화된다. 가구소득 기준 중위 100%이면서 본인 소득이 중위 60% 이하인 무주택 청년은 월세 범위 내에서 최대 20만 원을 1년간 지원 받는다. 또 청년우대형 청약통장 가입 기한이 올해 말에서 2023년 12월 31일까지 연장된다. 가입 가능한 소득기준은 연 3000만 원에서 3600만 원으로 완화된다. 청년우대형 청약통장은 기존 청약 기능에 연 최대 3.3%의 우대금리가 지원되고, 원금에 대한 이자소득세가 비과세된다. 행복주택 입주 때 예약금은 10%에서 5%로 인하되며, 통합공공임대주택의 거주 기간이 6년에서 30년 연장 가능하다.

송지연 기자 sjy@busan.com