사진은 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울지역 아파트 단지. 연합뉴스

최근 정부는 부동산 세금에 대한 다주택자의 양도세를 대폭 완화하는 정책인 소득세법 시행령개정을 예고했으며, 5월 26일 새 정부 첫 번째 국무회의에서 심의·의결하였다. 다주택자들에게는 1년이라는 기한이 주어졌는데 어떤 선택을 해야 할까? 우선 개정사항부터 살펴보자.

양도소득세를 기준으로 본다면 첫째, 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시적으로 배제하고 둘째, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재계산 제도를 폐지하며 셋째, 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 완화하였다.

적용 시기는 모두 납세자에게 유리한 개정임을 고려하여 시행령 개정일 이전인 2022년 5월 10일(양도분)부터 소급적용하기로 발표했다.

그 효과를 사안별로 살펴보면 첫째, 현행 조정대상지역내 주택을 양도할 때 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하던 것을 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 22년 5월 10일부터 23년 5월 9일까지 양도시 기본세율을 적용하고 장기보유특별공제를 적용한다는 것이다. 기존 조정대상지역내 다주택자는 기본세율(6~45%) + 20%(2주택자) 또는 30%(3주택자)의 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하였으나 한시적으로 이를 적용하지 않는다는 의미다. 이는 일시적인 양도소득세 중과완화정책으로 다주택자에게는 양도소득세 부담을 최소화 해서 처분할 수 있는 기회가 온 것이다. 이때 보유기간이 1년 또는 2년 이내인 경우에는 양도차익의 70% 또는 60%의 세율을 적용하는 제도는 그대로 유지되는 것에 주의해야 한다.

둘째, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재계산 제도를 폐지한다는 의미는 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도하여 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 재계산하던 기존의 규정을 주택수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산해 1세대 1주택 비과세를 적용한다는 것이다. 2주택 또는 3주택인 상황에서 최종 1주택을 제외한 다른 주택을 양도한 시점부터 보유·거주 기간을 다시 계산하는 것이 아니라 최종 1주택을 양도하는 경우의 비과세 판단은 최종 1주택을 취득한 시점을 기준으로 한다는 의미다.

셋째, 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 완화한다는 것은 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 종전주택 양도기한을 1년에서 2년으로 완화하고, 세대원 전원의 신규주택 전입요건도 삭제한 것이다. 물론, 종전주택 및 신규주택 중 하나라도 비조정지역에 있는 경우의 종전주택 양도기한은 3년이다.

그런데 양도세와 관련한 일시적 2주택 기간은 1년에서 2년으로 늘어났는데 취득세와 관련한 일시적 2주택 기간은 어떻게 될까? 취득세 일시적 2주택 기간도 1년에서 2년으로 연장하고, 적용시기도 2022년 5월10일부터 소급하는 것으로 취득세 주무부처인 행안부가 지방세법시행령 개정을 한다고 한다.

여기서 가장 중요한 포인트, 위 내용과 같이 다주택자에 대하여 한시적으로 양도소득세 중과가 유예되었는데, 어떤 주택을 먼저 양도해야 가장 유리할까?

상황에 따라서 똑같이 적용되지는 않겠지만 최종적으로 비과세 받아야 할 주택은 양도차익이 가장 많고, 보유기간이 길고, 앞으로 지가상승이 예상되는 주택, 소위말하는 똘똘한 한 채이다.

다르게 말한다면 양도차익이 적거나, 앞으로 더 오를 가능성이 적은 주택부터 양도하는 것이 바람직하다.

그리고, 1년에 한 채씩 나누어서 양도해야 한다. 양도소득세는 1년간 양도한 자산을 합산하여 계산하기 때문이다. 물론 사전에 세무사랑 상담후 진행하는 것은 필수이다.

박성일 객원기자 zzando304@naver.com / 세무사