김종한 경성대 경제금융물류학부 교수

기획재정부가 지난 7월에 ‘2022년 세제개편안’을 발표하자 벌써 이른바 ‘세컨드하우스’ 투가 광풍이 몰아칠 조짐이다. 이번 세재개편안에 따르면 내년부터 ‘농어촌주택·고향주택에 대한 양도소득세 과세 특례’가 적용되어 기준주택 가격이 공시가 2억 원 이하에서 3억 원 이하로 상향 조정될 전망이다. 특례제도 시행 이전에 이에 대한 더 촘촘한 보완대책이 시급하다.

필자는 이와 관련하여 올해 모 일간지에 ‘농산어촌 지방소멸, 유동인구 증가로 풀자’라는 정책제언 기고를 한 바 있다. 요지는 이렇다. 농산어촌 지방소멸을 막기 위해서는 노르웨이 대다수 중산층이 오두막 별장(세컨드하우스)을 이용하듯이 농산어촌 준주거 유동인구를 늘리자는 것이었다. 이를 위한 정책으로 현재 2억 원 이하 시골주택은 1주택에서 완전히 면제해 주고, 적어도 연중 주말 포함 1개월 이상 세컨드하우스 지역에서 지역화폐 사용 시 일정 금액 한도까지 소득공제를 해주자는 제안이었다. 그런데 이번에 정부가 발표한 과세 특례 및 1주택 제외 정책은 농산어촌 지방 살리기의 본말이 전도된 것이다. 언론에 보도된 세제개편안을 그대로 시행할 경우 당장 나타날 문제점만 해도 한 두 가지가 아니다.

첫째, 이미 수도권 인근 농산어촌 지역의 투기 과열 현상이 뚜렷하다. 유튜브는 물론 일반 매스컴에서조차 이미 ‘세컨드하우스 성지’ 추천 등을 보도하며 부추기고 있다. 둘째, 시골주택에서 공시가 3억 원 이하 주택은 시가 5-6억원대로 노르웨이 중산층이 농산어촌에 마련하는 오두막 세컨드하우스 개념과는 매우 다르다. 읍면동의 30평대의 주택 대부분이 공시가 3억 원 이하이기 때문에 지역주민에게는 세컨드하우스가 아니라 삶의 터전이다. 이대로 정책이 추진된다면 수도권 투기꾼들에 의해 지역 원주민의 둥지 내몰림(젠트리피케이션)이 심각하게 우려된다. 셋째, 세컨드하우스는 그야말로 소유주가 직접 이용하는 농막보다 조금 큰 오두막 별장이어야 한다. 1주택에서 제외된 세컨드하우스를 마음대로 임대하거나 레지던스 상업용으로 활용하게 한다면 본래 목적이 상실된다. 이제부터라도 다음과 같은 세부 제도와 정책보완이 긴요하다.

우선 읍면동 농산어촌 과세특례와 1주택 제외 정책의 취지와 목적을 국민에게 올바르게 알리는 것이 매우 중요하다. 이번 과세특례와 1주택 제외 정책의 목적은 농산어촌 부동산 살리기가 아니라 농산어촌 유동인구 증가를 위한 하나의 수단임을 분명하게 알리는 것이다. 세컨드하우스를 가지려는 도시주민도 투기목적이 아니라 힐링의 수단이 되도록 해야 한다. 둘째, 수도권으로부터 직선거리 일정반경까지는 이 제도의 적용을 유예하거나 금지해야 한다. 만약 수도권 이외 모든 읍면동 지역을 동일하게 적용한다면 대부분의 수도권 주민은 수도권 경계지역 읍면동이나 근거리 지역을 선호할 것이고, 이 경우 이 지역의 부동산 가격 폭등은 불을 보듯 뻔하다. 셋째, 1주택에서 제외되는 세컨드하우스의 경우 본래의 목적에 충실하게 임대나 상업적 이용을 금지해야 한다. 넷째, 가급적 읍 지역보다는 면이나 동 지역과 같은 진짜 농산어촌 빈집들을 세컨드하우스로 활용할 경우 우선 혜택을 주는 차등적 지원정책이 보완되어야 한다. 마지막으로 농산어촌 지방소멸을 막기 위한 1주택 제외 정책은 공시가 최고한도, 대지면적 최대한도, 준주거지 실거주 일수 최소한도, 지역화폐 이용 최소한도 등 다양한 세부 정책에 대한 공론화를 거쳐 보완되어야 한다.

‘악마는 디테일에 있다’는 속담이 이번 정책에 더욱 절실하다. 이번 정책은 세부적 제도 보완여부에 따라 ‘전 국토의 투기장화’와 ‘전 국토의 힐링화’라는 양날의 칼이 될 것이다. 현 정부가 모처럼 농산어촌 지방소멸을 막기 위해 마련한 ‘과세특례 및 1주택 제외’ 정책이 단순한 부동산 광풍정책으로 왜곡되어 빛이 바래지 않길 바란다.