[인터뷰] “전세사기 예방 귀찮더라도 발품 손품 중요해요”

강대한 기자 kdh@busan.com
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부동산 사건 전문가 김봉균 변호사

빌라왕 사건 계기 서민 걱정 많아
꼼꼼한 확인과 대항력 유지가 관건
“속앓이보다 신속한 전문가 도움 중요”


부동산 사건 전문가 김봉균 변호사. 김봉균 변호사 제공 부동산 사건 전문가 김봉균 변호사. 김봉균 변호사 제공

1100채가 넘는 빌라와 오피스텔을 소유했던 40대 김 모 씨. 일명 ‘빌라왕’이라 불리던 김 씨가 최근 숨지면서 연일 뉴스에 오르내리고 있다. 수백여 명에 달하는 임차인들이 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지가 관심사다. 정부에서 나서 전세금보증보험 미가입자 등 상황이 더욱 어려운 이들을 중심으로 저리 대출 등 지원에 나서지만 임시방편에 그친다. 당장 약 2000억 원에 달하는 전세보증금을 돌려받기는 쉽지 않는 것이 작금의 상황이다. ‘빌라왕’뿐만 아니다. ‘건축왕’ ‘빌라의신’ 등 비슷한 사건이 종종 보도된다.

그럼 어떻게 해야 이같은 전세사기를 피할 수 있을까? 경남도교육청 등 공공기관 고문변호사와 창원법원파산관재인 등으로 활동하고 있는 부동산 사건 전문가인 김봉균 대표변호사(김봉균·신현목법률사무소)는 “임대차계약 당일 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받는 게 당연하다”며 “대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날부터 발생하기 때문에 이를 악용하는 경우가 있다”고 강조했다. 계약 후 확정일자를 받기 전 임대인이 저당권 등의 담보권을 설정하는 곤란한 상황을 피해야 한다는 취지다.

전입신고 다음 날 등기부등본을 다시 확인할 것도 조언했다. 그는 “전세임대차 계약을 하면서 임차주택과 임대인에 대한 공적 자료를 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다”면서 “국토교통부 실거래가 공개시스템이나 인근 부동산 중개업소를 방문해 해당 주택의 시세를 살펴보고, 건축물대장·등기부등본을 확인해 근저당권·전세권 등 선순위 담보권과 비교해야 한다. 시세와 선순위 채권액이 비슷하다면 깡통전세가 될 위험이 있다”고 설명했다.

중개인·임대인을 통해 확정일자 부여현황, 전입세대 열람, 납세증명서를 요구해서 부동산등기부로는 확인되지 않는 선순위 임차인·국세·지방세 체납이 있는지를 확인할 것도 주문했다. △건축물대장은 정부24 △등기부등본은 인터넷등기소 △납세증명서는 홈텍스 △지방세 납세증명서는 위택스 △부동산중개업 조회는 국가공간정보포털 등을 이용하면 된다.

임대인이 임대차보증금을 반환하지 않거나 연락이 되지 않는 경우도 있다. 김 변호사는 “전세권을 따로 설정하지 않는 이상 주택임대차보호법상의 대항력을 그대로 유지하는 것이 중요하다”고 말했다.

그는 “이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청해야 한다. 전입신고나 확정일자를 받아뒀더라도 선순위 근저당권이 있다면 후순위의 임차권은 그 대항력을 상실하므로, 임대차계약을 할 때 선순위 근저당권이 있다면 보증금으로 근저당권의 피담보채무 전액을 변제하도록 하는 특약을 둬 근저당권을 미리 말소할 필요가 있다”고 충고했다.

임대차계약이 만료되거나 해지됐는 데도 불구하고 임대차보증금을 반환하지 않는 경우 임대인을 상대로 임대차보증금반환소송을 제기할 수 있다. 승소 판결 받은 다음에 해당 주택에 대한 경매를 신청해 낙찰대금으로 임대차보증금을 회수하거나, 임차인이 경매신청을 한 후 경락대금이 전세가 이하로 낮아질 경우 직접 매수하는 것도 하나의 방법이라는 것.

김 변호사는 “전세보증금은 대다수의 서민들에게 전 재산이자 삶의 기반인데, 전세사기는 이를 무너뜨리고 회복이 불가능한 막대한 재산적·정신적 피해를 입힌다”면서 “무엇보다 예방이 중요하기 때문에 품이 많이 들더라도 스스로 방어할 필요가 있다. 혹 사건이 발생하면 신속하게 관련 경험이 많은 법률전문가의 조력을 받아 피해회복에 집중해야 한다”고 조언했다.


강대한 기자 kdh@busan.com

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