전국 임대주택 중 절반 이상
지난해 전세보증금 반환 급증
HUG, 9241억 고스란히 떠안아

원희룡 국토교통부 장관이 지난 3일 서울 여의도 주택도시보증공사 서울서부관리센터에서 열린 ‘전세사기 관련 간담회’에 참석하기 앞서 직원들을 만나 대화하고 있다. 공동취재단 제공

임대보증금보험에 가입한 개인 및 법인 임대사업자가 보유한 전국 주택 가운데 절반 이상은 집주인이 주택을 처분해도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 이른바 '깡통주택'인 것으로 나타났다. 특히 울산은 개인 임대사업자의 보유 주택 중 깡통주택 비율이 68.5%로 전국에서 가장 높았고, 경남과 부산은 법인 보유 주택 중 깡통주택 비율이 74.3%, 72.1%로 전국 1·2위를 기록했다.

8일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박상혁 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면, 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화된 2020년 8월 18일 이후 지난해 11월 말까지 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 전국 주택은 총 70만 9026세대(법인 임대사업자 51만 4936세대, 개인 임대사업자 9만 4090세대)로 집계됐다.

또한 임대보증금보험에 가입한 전국 주택 총 70만 9026세대 가운데 54%인 38만 2991세대는 집주인의 부채비율이 80%를 넘는 것으로 나타났다. 부채비율은 집주인의 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 수치로, 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어 '깡통주택'으로 간주한다.

우선, 전국 개인 임대사업자의 보유 주택 중 깡통주택 비율은 55.7%(10만 8158세대)로 법인 보유 주택(53.4%)보다 높았다. 수도권에는 개인 임대사업자의 보증보험 가입주택이, 비수도권은 법인 임대사업자 가입주택이 상대적으로 많다.

개인 임대사업자의 보유 주택 중 깡통주택 비율을 광역시·도별로 보면 울산(68.5%), 광주(63.2%), 인천(60.0%), 전남(59.5%), 서울(59.1%) 순으로 높았다.

법인 보유 주택 중 깡통주택 비율은 경남(74.3%), 부산(72.1%), 전북(70.2%), 경북(67.5%), 충남(64.4%) 순으로 높았다.

부울경지역만을 놓고 보면, 부산은 개인 임대사업자의 보유 주택 3만 1441세대 중 1만 7096세대가 깡통주택이었고, 같은 기준으로 울산은 355세대 중 243세대, 경남은 1151세대 중 617세대가 깡통주택이었다. 또한 부산은 법인 임대사업자의 보유 주택 3만 8684세대 중 2만 7884세대가 깡통주택이었고, 같은 기준으로 울산은 2311세대 중 643세대, 경남은 3만 6016세대 중 2만 6749세대가 깡통주택이었다.

한편, 보증보험 가입 주택은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하게 되면, HUG가 대신 세입자에게 보증금을 내준다. 이후 임대인에게 이를 청구하지만, 최근 '빌라왕' 사례처럼 임대인이 사망하거나 도산·잠적하면 공기업인 HUG가 고스란히 손실을 떠안게 된다.

지난해 HUG가 집주인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금은 전년도인 2021년(5040억원)보다 83.4% 급증한 9241억 원에 달했다. 지난 한 해 동안 전세보증금 반환 사고가 총 1조 10731억 원 규모 발생했지만, HUG가 임대인에게 회수한 금액은 2490억 원(21%)에 불과했다. 7000억 원가량 손실을 본 것이다.

이에 따라 HUG의 재무 건전성에 경고등이 켜지면서, 올상반기 중 정부 출자를 통해 자본을 확충하지 않으면 임대보증금 보증보험 상품을 공급할 수 없는 상황이 됐다.

HUG의 보증보험은 세입자들의 안전판 역할을 하지만, 한계도 뚜렷하다. 최근 벌어진 전세사기 사건에서는 보증보험 의무 가입 대상이기 때문에 안심해도 된다면서 일부 임대인들이 제도를 악용한 정황이 나타난다.

세입자는 집주인의 신용에 의구심이 들거나, 전세가와 매매가가 같더라도 보증보험을 통해 보증금을 받을 수 있기 때문에 임대인의 '깡통전세' 계약 요구를 승낙할 가능성이 높다.

시세 파악이 어려운 신축 빌라의 경우 HUG 보증가입 때 집값을 부풀려 전셋값을 매매가격보다 높이는 일도 있다. HUG는 보증 가입 기준을 공시가격의 140%로 적용하고 있는데, 집주인들이 이 비율에 맞춰 전세 보증금을 올리기도 한다.

송현수 기자 songh@busan.com