국토부, 26일 제도개선 토론회
임대료 인상 상한 10% 방안 논의

부동산 거래가 줄어들면서 공인중개사 폐업이 크게 늘고 있다. 2025년 3월 6일 부산 동구의 공인중개사 사무소 모습. 부산일보DB

임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 5년이 다가오는 가운데 정부가 제도 개편을 위한 공론화 작업을 시작한다. 국토교통부는 26일 오후 세종 국토연구원에서 ‘임대차 제도개선 토론회’를 연다고 25일 밝혔다. 정부가 임대차 2법 개편 논의를 본격화한다는 데 의미를 둘 수 있다.

문재인 정부가 도입한 임대차 2법은 전월세 계약을 ‘2+2년’으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용이 핵심이다. 윤석열 정부는 임대차 2법이 전월세 가격을 단기에 급등시키는 부작용을 불러왔다며 폐지를 추진했으나, 제대로 된 논의도 해보지 못한 상황에서 탄핵 국면을 맞았다.

이 토론회에서 국토연구원은 임대차 2법이 좋은 취지의 제도지만 의도한 대로 작동하지 않았다고 보고, 수정·보완을 통한 제도 재설계를 제안할 예정이다. 앞서 국토연은 국토부에 제출한 보고서를 통해 임대료 인상 상한을 5%에서 10% 이내로 올려 신규 계약과 갱신 계약의 가격 격차를 줄이는 방안을 제안했다.

또 저가주택에 한정해 임대차 2법을 적용하는 방안이나 임대차 2법을 그대로 두되 임대차 계약 때 계약갱신요구권과 상한 요율 적용 여부를 협상하는 방안 등을 함께 제시했다. 갱신계약은 인상률이 5%로 제한되지만, 이후 신규계약 때는 4년 치 임대료 인상분을 한꺼번에 받으려는 집주인들이 전셋값을 올리면서 임차인이 4년마다 높은 보증금 인상 위험에 노출될 수 있다는 것이다.

계약 관련 권한이 임차인에 집중되면서 임대인의 재산권 행사에 제약이 크다는 지적도 상당하다. 임차인이 갱신권 사용 후 추가된 2년을 채우지 않고 일방적으로 중도 퇴거를 요구해도 임대인은 3개월 내에 보증금을 반환해야 한다.

국토연구원 박진백 부연구위원은 “부동산 가격 하락기에는 임차인이 가격을 선택할 수 있는 권한이 생기니 신규 계약을 선호하고, 상승기에는 갱신 계약을 택하게 되면서 시장 변동성을 키우는 문제가 있다”며 “임차인을 안정적으로 보호하는 데 방점을 찍으면서도 임대인 재산권 침해를 줄여 균형점을 찾아야 한다”고 밝혔다.

정부가 본격적인 논의를 시작했지만, 개편이 어떤 방향으로 이뤄질지는 미지수다. 조기 대선이 열릴 경우 주요 대선 후보들의 공약에 따라 추후 제도 개편 방향이 달라질 수 있다. 더불어민주당은 지난 12일 발표한 ‘20대 민생 의제’에 주택 임차인이 2년마다 전세를 갱신 계약해 최장 10년까지 살 수 있게 하겠다는 주택임대차보호법 개정안을 포함했다가 논란이 일기도 했다.

안준영 기자 jyoung@busan.com