재개발 뇌관 추가 공사비, 이번엔 ‘대연3구역 1800억’
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4400세대 대연 디아이엘 시공사
내년 초 입주 앞두고 추가 청구서
조합 측 “200억 원대 정도가 적절”
시에 조정 신청… 소송 가능성도
5일 부산 남구 대연동 디아이엘 아파트 시공 현장. 이원준 기자 lwj@
4400여 세대 매머드급 단지인 부산 남구 대연 디아이엘의 시공사가 조합측에 1800억여 원의 추가 공사비를 요구하면서 입주를 앞둔 시점에 공사비 증액 갈등이 ‘뇌관’으로 떠올랐다. 조합원 숫자로 단순 환산하면 조합원 1명당 1억 원가량의 추가 부담을 요구한 셈이다.
5일 대연3구역 주택재개발정비사업조합 등에 따르면 최근 대연 디아이엘의 시공사 HDC현대산업개발(이하 현산)·롯데건설이 조합에 1839억 원의 공사비 증액을 요청했다. 디아이엘은 남구 대연3구역을 재개발해 총 28개동, 4488세대를 짓는 사업이다. 조합원은 1755명으로, 임대아파트를 제외하고 약 45%가량이 조합원 분양, 55%가량이 일반분양이다.
2018년 시공사가 사업을 수주할 당시 도급공사비는 3.3㎡당 439만 5000원, 총 공사비는 9070억 원이었다. 하지만 2023년 1월 착공 후 분양을 앞둔 시점에 시공사가 공사비 증액을 요청하면서 2023년 4월 3.3㎡당 634만 원에 변경계약을 맺었다. 변경계약에 따른 총 공사비는 약 1조 3848억 원(간접비 포함)으로, 최초 계약 대비 50%가량이 인상됐다. 그런데 내년 3월 입주를 앞두고 막판에 시공사가 또 한 번 청구서를 내민 것이다.
조합 측은 “본계약서에 따르면 연면적 증가분에 대해서만 공사비 증액을 한다고 돼 있고, 설계 변경으로 추가공사비가 발생한다면 조합과의 사전 협의가 있어야 하는데 그런 절차 없이 시공 후 청구하는 것은 인정할 수 없다”며 강경한 입장을 보이고 있다.
조합 자체 계산으로는 연면적 증가, 조경 특화, 추가 파일 등 공사비를 더한 뒤 현산의 공사 미이행 금액을 차감하면 200억 원대 증액이 적절하다는 것이다.
200억 원과 1800억 원의 격차가 너무 크다 보니, 현재 조합 측은 시공사 요구를 받아들여 한국부동산원에 적정 공사비 검증을 요청해 놓은 상태다. 부산시 도시정비과 분쟁조정위원회에 조정 신청도 했다. 합의 금액이 커질수록 비례율이 줄어 조합원에게 돌아가는 순이익이 줄어들고 분담금이 커질 수 있어 1755명 조합원의 승인을 얻는 것도 쉽지 않을 전망이다. 소송 가능성도 제기된다.
시공사로서는 그러나 최종 협상이 되지 않을 경우 최악의 경우 입주를 막을 수 밖에 없다는 입장이다. 현산 관계자는 “최대한 입주가 잘 될 수 있도록, 총회 의결이 될 수 있도록 하기 위해 적정 공사비 검증 결과를 따를 것”이라면서도 “분담금이 결정되지 않은 채 입주가 되면 시공사 입장에서는 적정 공사비를 받을 방법이 없기 때문에 키 반출 제한을 할 수 밖에 없다”고 말했다.
실제 이 같은 공사비 증액 갈등은 각 공사 현장마다 사업이 틀어지는 주요 원인으로 작용하고 있다. 앞서 부산 해운대구 우동1구역(삼호가든)에서는 공사비 증액 문제로 갈등을 빚다 결국 시공사와의 계약을 해지했고 최근 부산 금정구 서금사A구역에서도 공사비 증액으로 분양가가 최초 계약 대비 크게 상승하면서 조합원 반발과 조합장 해임 갈등, 관리처분계획 승인 무산으로 이어졌다.
지난 2023년에는 영도구 동삼2구역 재개발 사업장인 에일린의 뜰에서에서도 시공사가 조합에 추가공사비 171억 원을 요구하다 협상이 결렬되자 유치권 행사를 이유로 입주를 막았다. 같은 해 연제구 거제2구역 재개발 사업장인 레이카운티에서도 시공사가 524억 원의 추가 공사비를 요구하며 조합원의 입주 제한과 키 반출 제한을 통보하고 결국 소송을 제기한 바 있다.
부동산서베이 이영래 대표는 “전쟁 등으로 공사비가 한참 올랐던 시기 전후에 계약하거나 지어진 아파트들에서 더 나올 수 있는 사례”라면서도 “사실상 공사를 완료한 뒤 추후 요청을 하면 공사비가 적정한지 확인할 방법이 없기 때문에 분쟁의 소지가 커 보인다”고 말했다.
이현정 기자 yourfoot@busan.com
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