다주택자가 1일부터 조정대상지역 내 주택을 팔 때는 양도소득세가 중과된다. 사진은 부산에서 조정대상지역으로 지정된 해운대구의 아파트 전경. 부산일보DB

1일부터 2주택 이상 집을 보유한 다주택자는 곳에 따라 집을 팔 때 양도소득세 부담이 커지게 되면서 부산 부동산 시장에도 파장이 예상된다.

하지만 양도세 중과 시행에도 자신의 주택이 중과 대상인지를 모르는 이가 적지 않다. 양도세 중과는 어떻게 적용되고 예외사항은 어떤 것이 있는지 다주택자들이 꼭 알아야 할 내용을 세무 전문가인 세무법인 창신 부평점 송상호 대표 세무사의 자문을 통해 정리해봤다.

이달부터 양도세 중과 시행
투기·과열·조정대상지역
다주택자 집 팔 때 따져봐야

양도 차익 따라 6~42% 세율
조정지역 2주택 10%P 중과

기준시가·임대주택 보유 등
개인별 상황 꼼꼼히 살펴야

■어떻게 적용되나

양도세 중과는 다주택자가 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역에 있는 집을 팔 때만 적용된다. 부산은 조정대상지역인 해운대·남·수영·부산진·연제·동래구와 기장군(공공택지)이 해당된다.

양도세는 1년 이상을 보유했을 때 양도 차익에 따라 6~42%의 기본세율이 적용된다. 1200만 원 이하의 양도 차익이 발생했다면 6%, 1200만~4600만 원은 15%, 4600만~8800만 원은 24%, 8800만~1억 5000만 원은 35%, 1억 5000만~3억 원은 38%, 3억~5억 원은 40%, 5억 원 초과는 42%다.

하지만 조정대상지역 내 주택을 파는 2주택자의 양도세는 기본세율에 10%포인트(P), 3주택자 이상은 20%P를 더 내야 한다. 양도 차익이 5억 원 이상이 발생한 3주택자는 최고 62%의 세금 폭탄을 맞을 수 있다.

이들 주택의 양도세는 3년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 세금을 10~30% 공제해 주던 장기보유특별공제도 사라졌다. 조정대상지역 내 주택을 소유한 다주택자는 해당 주택을 3년 이상 보유한 경우 종전에는 장기보유특별공제가 적용됐지만, 앞으로는 혜택을 못 받는다.

조정대상지역 외 주택을 팔 경우 장기보유특별공제를 적용받는다. 보유 주택 수 산정은 개인별이 아니라 세대별로 한다. 직계존비속, 배우자, 형제·자매의 주택도 같은 세대라면 합산한다.

■사례로 본 양도세 중과

다주택자가 팔려는 주택이 우선 조정대상지역 내에 있는지를 따져야 한다. 해운대구에 1주택, 사상구에 1주택이 있는 A 씨가 해운대구 집을 팔 땐 양도세가 중과되지만, 사상구 집을 팔 땐 기본세율이 적용된다.

다음으로 주택 수를 잘 계산해야 한다. 지역과 기준시가 등에 따라 주택수에 포함 안 되는 경우가 있기 때문. 기준시가는 국세청의 과세 기준으로, 공동주택은 국토교통부가 공시하는 가격을, 단독주택은 지자체 공시 가격을 기준시가로 적용한다.

소득세법상 수도권(서울, 인천, 경기도), 광역시, 세종시 외 지역의 기준시가 3억 원 이하 주택은 주택 수에 포함하지 않는다. 수영구에 집이 1채, 경남 김해에 3억 원 이하 집이 1채 있는 B 씨의 경우 1주택자로 인정돼 수영구의 집을 팔아도 양도세가 중과되지 않는다.

광역시에 있는 기준시가 1억 원 이하 소형 주택과 지자체·세무서에 등록된 임대주택은 주택 수 계산 때는 포함되나, 해당 주택을 팔 땐 조정대상지역 내에 있더라도 중과 대상이 아니다. 남구에 1억 원 이하 소형주택이 있고, 동래구에 아파트가 있는 C 씨의 경우, 아파트를 팔면 2주택으로 양도세가 중과되지만, 소형주택을 팔 땐 중과되지 않는다.

광역시 군·읍·면 지역의 기준시가 3억 원 이하 주택도 소득세법상 주택 수 계산에는 배제된다. 기장군에 3억 원 이하 집이 있고, 수영구에 집이 있는 D 씨의 경우, 1주택이 돼 수영구 집을 팔더라도 중과 대상이 아니며, 기장군의 집을 팔아도 양도세가 중과되지 않는다. 만약 기장군의 집이 3억 원 이상이면 2주택이 되기 때문에 수영구 집을 팔면 양도세가 중과된다.

임대주택도 꼼꼼히 따져봐야 한다. E 씨는 남구와 서구에 각각 1채가 있고, 사상구에 임대주택으로 등록한 3채가 있다. 조정대상지역인 남구의 집을 팔면 임대주택들까지 주택으로 봐 5주택으로 중과 대상이 된다.

반면 해운대구에 집 1채, 사상구에 임대주택 3채가 있는 F 씨의 경우, 1가구 1주택으로 본다. 해운대구 집을 팔아도 기본세율이 적용된다. 실거주하는 집을 제외한 모든 집을 임대주택으로 등록한 사람에게는 세제 혜택을 주는 '임대주택 양성화'의 일환이다. 만약 해운대구 집에 2년 이상 실거주했다면 비과세 혜택까지 받을 수 있다.

■입주권도 주택 수에 포함

조합원 입주권은 주택 수에 포함되지만, 분양권은 포함되지 않는다는 점도 유념해야 한다. 해운대구에 집이 1채 있고, 입주권도 1개가 있는 G 씨의 경우 집을 먼저 팔면 중과 대상이다. 하지만 조정대상지역 내 입주권을 먼저 팔 경우에는 양도세가 중과되지 않는다.

광역시에 있는 군·읍·면 지역의 입주권 가격(관리처분계획 때 종전 주택가격)이 3억 원 이하인 경우에도 주택 수에서 배제된다. 기장군에 3억 원 이하의 입주권이 있고, 해운대구에 집이 있는 H 씨가 해운대구의 집을 팔면 1주택이 돼 일반 과세가 적용된다. 기장군의 입주권을 팔아도 일반 과세다. 만약 H 씨가 가진 기장군의 입주권이 3억 원 이상일 때는 해운대구의 집을 팔면 중과 대상이지만, 기장군의 입주권을 팔면 일반 과세다.

세무법인 창신 부평점 송상호 대표 세무사는 "입주권은 주택 수에 포함하지만, 자체적으로는 향후 주택을 취득할 수 있는 권리로 인정해 중과 대상이 아니다"며 "중과 여부를 따지는 데 있어 경우의 수가 매우 다양하기에 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.

이대성 기자 nmaker@busan.com