급등한 서울 아파트 ‘조정’ 유동자금 지방 몰릴 가능성

코로나19의 세계적 확산이 글로벌 경제 위기로 이어지고 있다. 우리 경제는 국내총생산(GDP) 대비 수출 비중이 44%이고, 무역의존도가 70%에 달한다. 미국, 유럽, 중국 등 수출 주요국의 팬데믹 상황이 해결될 기미가 보이지 않아 앞으로도 수출은 더 위축될 것으로 보인다.

경제 위기 상황에 대응하기 위해 한국은행은 금리를 최대한 내렸다. 현재 기준금리는 역대 최저인 0.5%다. 경제 위기 상황에서 증가하는 유동자금은 안전자산을 찾게 된다. 대표적인 안전자산인 금값이 연일 최고치를 갱신하는 이유다. 부동산이 안전자산이냐 아니냐 하는 논란이 여전하지만 장기적인 관점에서 볼 때는 안전자산의 역할을 해 왔다고 볼 수 있다. 다만, 지역별로 다를 수 있다는 점도 유념해야 한다. 경제 위기 상황에서 돈이 갈 곳이 없다고 이미 많이 올라서 비싸게 느껴지는 곳에 더 돈이 몰리지는 않는다는 것이다. 오히려 경제 위기로 인해 그동안 오른 가격이 크게 부담스럽게 느껴지면서 빠져 나오려는 수요가 증가하면 가격이 빠질 수 있다.

현재 상황에서는 서울이 거기에 해당되는 지역이라 할 수 있다. 2014년 이후 급등세를 이어오던 서울 아파트 가격은 배가 상승했다. 7억~9억 원가량 상승해 지금은 실수요자가 정상적으로 집을 살 수 없는 가격대가 형성되었다. 이렇듯 높은 집값 부담은 결국 지금과 같은 경제 위기 상황에서 필연적으로 조정을 받을 수밖에 없다. 그럼에도 시중의 풍부한 유동성은 부동산으로 몰릴 가능성이 높다. 현재까지는 서울이 대상었다면 코로나19 이후의 부동산시장은 다시 지방 부동산으로 몰릴 가능성이 높다. 가장 큰 이유는 서울과 지방 광역시의 주택가격 차이 때문이라 할 수 있다. 두 번째는 상대적으로 제약이 심하지 않은 규제 영향도 작용할 것으로 보인다.

코로나19 발생 이후 대면접촉이 많은 부동산 거래의 특성상 올 4월 주택 거래량이 전국 평균 28%가 줄었다. 하지만 이는 최근 2년간 월 평균 주택 거래량과 비교해 큰 차이는 아니다. 현재 주택 시장의 패러다임을 바꾸기는 어려울 것으로 보인다.

가장 큰 변화가 예상되는 분야는 상업용 부동산 시장이다. 1층 소규모 상가는 유동인구를 대상으로 영업하는 업종이라 정상적인 생활이 가능해진다면 효용성은 유지될 것이다. 하지만 오피스 빌딩은 기존 임차인들이 사무실 공간을 계속 유지하는 것에 부담을 느낄 것이다. 사회적 거리두기 영향으로 재택근무가 증가했고 앞으로 재택 근무하는 추세가 이어질 가능성이 높다면 사무실 면적을 크게 줄일 수 있기 때문이다.

아파트 상가의 경우도 입주 시점에 맞춰 피분양자들과 건설사 간의 분쟁이 이어지고 있다. 피분양자들이 각종 하자를 문제 삼아 계약 해지를 요구하는 경우가 잇따르는 것이다. 건설사들이 '울며 겨자먹기' 식으로 계약금을 돌려주는 경우도 적지 않은 것으로 전해진다. 이런 것들이 코로나19의 여파로 상업용 부동산의 인기 하락에 따른 것으로 분석된다. 앞으로 세심한 투자가 요구된다.
이영래 부동산서베이 대표