일부 상승·폭락, 대부분 지역 정체 부산형 주택정책 추진도구 필요

현 정부 들어 23번의 부동산시장 가격안정규제책이 발표되었다. 정권별로 부동산 정책의 목표가 있는데 현 정부는 주거복지 차원에 무게중심을 두고 있기 때문에 가격안정을 추구하고자 하는 규제 위주의 부동산정책이 계속되고 있는 것으로 판단된다.

정부의 강력한 규제정책 중에서도 일명 ‘더 센 대책’으로 일컬어지는 7·10대책은 부산지역 부동산시장에도 큰 영향을 미치고 있다. 이런 지역 부동산시장 동향 속에서 향후 지역주택시장은 어떻게 변화할까?

먼저 단기적 전망은 △정부 부동산 규제정책 지속 △경제성장률 전망치에 따른 국내 경기하강 국면 본격 진입 △입주 물량의 지속적 증가에 따른 일시적 공급과잉 △서울·수도권 중심 경제집중에 따른 지방 경쟁력 약화 현상 등 부정적 요인 확장에 따른 거래 위축 지속과 주택가격 약보합세를 띨 것으로 예측된다.

부산은 향후 단기적 전망에 영향을 미치는 부정적 요인 변화에 따라 지역별 혼조 속 ‘삼극화(초미세 일부 지역 상승-상당수 지역 정체-일부 지역 폭락)시장’이 고착화 될 것이다.

장기적으로 부산 부동산시장이 양극화를 넘어 삼극화 현상으로 진행되는 원인은 첫째 인구구조 변화(저출산에 따른 인구 감소, 세대수 감소, 고령화)에 따른 주택수요 감소 속에 가격 상승지역으로만 주택수요가 집중되기 때문이다. 둘째는 저성장시대 도래에 따른 가계소득 정체로 인한 주택투자 등의 절대 수요감소 때문이다. 세 번째로는 정부 조세정책변화 및 주택소유에 대한 사회적 인식변화로 ‘똘똘한 한 채’ 보유로 전환하려는 주택수요자들이 많아지기 때문이다.

결국 세금이 강화된 규제정책이 펼쳐지더라도 풍부한 유동성 시장에서 보유세를 상당액 부담하더라도 보유세보다 결국 가격이 더 올라갈 것이라는 신념이 투자로 이어지면서 가격경쟁력을 가진 소수 일부 지역은 지속적인 상승세를 띨 가능성이 높다. 반면 대부분의 지역은 거래와 가격변동이 없는 정체에 머물 것이고 가격 경쟁력과 주거 인프라가 빈약한 일부 지역은 폭락 수준으로 집값이 떨어지는 등 삼극화 현상으로 진행될 것이다.

삼극화 현상이 가시화된다면 우리 지역 주택시장에 큰 폐해를 끼칠 수밖에 없어 이를 방지하기 위한 노력도 빠르게 진행되어야 한다.

첫째 지방 주택시장 정상화를 위해 불합리한 정부 규제정책에 대한 변화를 촉구해야 한다. 둘째 부산지역 내 ‘지역 강남화’ 방지를 위한 주거 관련 인프라의 균형적 개선과 장기적 계획이 마련돼야 한다. 이를 해결하기 위해 ‘2030 도시기본계획변경(안)’의 적극적 실천에 의한 동·서부산권의 격차를 해소하기 위한 노력이 무엇보다 필요하다. 셋째 부산형 주택정책추진 도구도 필요하다. 산, 바다, 강, 도시경쟁력 그 무엇 하나 빠질 것 없는 우리나라 제2 도시 부산이 주택 등 부동산 시장에서도 경쟁력을 잃지 않기 위해서는 많은 노력이 필요한 시기라고 판단된다.

강정규 동의대 부동산대학원장