[Hot 팁] 취득세 중과와 주택시장 변화

‘영원한 것은 없다.’

정부는 2013년 취득세를 낮추면서 ‘영구인하’라는 표현을 사용했다. 물론, 필자는 믿지 않았다. 다시 취득세를 올릴 때가 분명히 올 것이기 때문이다. 당시에는 서울 집값이 금융위기 이후 계속 하락하는 상태였기 때문에 주택시장을 반등시킬 요소로 ‘취득세 영구인하’를 꺼내든 것이었다.

7·10 대책에서 발표한 취득세 인상안은 앞서 말한 ‘영구인하’라는 말이 무색한 것을 넘어서는, 상상도 못한 세율을 적용했다.지난 8월 11일부터 적용되는 취득세율은 조정대상지역에서는 2주택 취득 시 8%, 3주택 이상 취득 시는 12%가 부과되고, 비조정대상지역은 3주택 취득 시 8%, 4주택 이상 취득 시에는 12%가 부과된다. 부산은 비조정대상지역이어서 3주택 취득 시부터 중과세율이 적용되기 때문에 2주택까지는 기존의 금액에 따른 취득세율 1~3%가 적용된다.

취득세를 판단할 때 중심이 되는 주택 수는 세대를 기준으로 한다. 세대별 주민등록등본에 함께 기재된 가족이 보유한 주택 수를 모두 합산해 다주택 여부를 판단하게 된다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하더라도 1세대로 간주하지만, 세대 분리된 자녀가 만 18세 이상이고 소득이 일정 금액 이상인 경우에는 별도 세대로 인정돼 주택 수에 포함되지 않는다. 또한 부부가 공동 소유하는 주택은 1개 주택으로 계산되고, 직계존비속이 아닌 사람과 공동소유(지분)할 때는 지분도 1주택으로 적용한다.

유례가 없는 높은 세율이 적용된 취득세는 앞으로 주택 시장에 많은 영향을 미칠 것이다. 먼저 주택시장을 이해할 때 감안해야 할 부분이 있다. 주택 시장이 침체를 보일 때는 가격 상승 기대감이 낮기 때문에 투자수요가 발생하지 않는다. 예를 들면 최근에 집값이 하락했었던 2018년의 경우에는 월 평균 아파트 매매 거래가 2200여 건이었지만, 최근 활황기에는 6000여 건이 거래되고 있는 것이다. 투자수요가 그 만큼 많이 증가했다는 방증이라 할 수 있다.

투자수요는 주택을 2채 이상 보유하고 있는 경우가 대부분이라 취득세 중과에 민감하게 작용할 수밖에 없다. 또한 입주권과 분양권, 오피스텔도 주택 수에 산정되기 때문에 보유하고 있는 주택을 줄이려고 하거나, 거주용 주택 외에 1주택을 더 투자 목적으로 매수할 경우에도 신중할 수 밖에 없다.

주택시장에서는 양도세 중과가 적용되면 똘똘한 한 채에 대한 선호도가 높아진다. 장기 보유하면서 양도세를 줄여야 하기 때문이다. 이번 취득세 중과도 양도세 중과와 같은 효과를 낼 것이다. 앞으로는 지방 주택 중에서 ‘똘똘한 두 채’에 대한 선호도가 더 높아질 것이다. 광역시 단위의 브랜드, 대단지, 역세권, 교육, 조망 등 입지가 좋은 아파트에 대한 인기는 더 높아질 수밖에 없다.



이영래 부동산서베이 대표