낮은 금리·과잉 유동성이 동력 코로나발 침체 본격화 땐 ‘급랭’

현 정부의 부동산 정책 중 향후 시장에 미칠 파급효과가 클 것을 꼽자면 부동산 세제 개편과 더불어 아파트에 대한 주택임대사업자 제도의 폐지일 것이다. 엄밀히 말하면 주택임대사업자에 대한 혜택을 대폭 늘린 것은 현 정부이고, 이는 아파트 가격 상승의 주 요인 중 하나임은 부인할 수 없다. 주택임대사업자에게 부여되는 핵심 혜택은 세제로, 이는 폭발적인 사업자 등록으로 이어졌다. 그렇다면 향후 세제 혜택 축소와 폐지로 인해 부동산 시장의 변화를 예측하기도 그리 어렵지 않다.

주택임대사업자에 대한 혜택 확대만으로도 여타 규제는 덮을 수 있을 정도로 시장에 미치는 파급력은 광범위했다. 이를테면 법인 설립, 신탁 활용, 증여 등을 이용한 우회로를 활용할 경우 규제가 효과적으로 작동할 수 없었다는 것이 핵심이다. 위와 같은 방법을 사용하면 대부분의 규제에서 벗어날 수 있었으므로 실질적으로 규제가 효과를 발휘할 수 없었다.

이 같은 측면에서 어중간하게 규제할 바에야 차라리 안 하는 것이 시장을 덜 자극한다는 주장도 일면 공감할 수 있다. 하지만 무조건 시장 기능을 강조하는 주장에는 심각한 오류가 있다. 사실 어떤 투자상품이든 시장에만 맡겨두면 더 큰 가격 변동성과 후유증을 겪는 것이 대부분이다. 암호화폐나 주식뿐 아니라 주택시장 역시 마찬가지다. 많은 사람들이 노무현 정부의 규제로 주택가격이 상승했다고 믿는다. 하지만 당시 통계자료를 보면 우리나라보다 여타 주요 국가의 주택가격 상승률이 더 높았다. 그나마 규제로 인해 덜 올랐다고 보는 것이 통계적으로 접근하면 더 옳은 표현일 것이다.

올해 발표된 6·17 대책과 7·10 대책은 우회로를 차단해 규제가 좀 더 효율적으로 작동할 수 있도록 한 것이 핵심이다. 주택임대사업자 제도의 단기임대와 아파트에 대한 장기임대제 폐지로 당장 올해 자동 말소되는 물량이 47만 호 정도다. 이미 쏟아지는 법인 소유 물량도 내년 6월 1일 이전에는 처분해야 하는 경우가 많아 향후 시장의 불확실성을 증가시킨다.

시중에 풀린 막대한 유동성과 대체 투자처가 마땅치 않다는 점, 사상 최저금리 등의 영향으로 그나마 시장이 버티고 있지만 향후 시장 환경이 급변할 수 있는 상황도 충분히 염두에 둬야 할 시점이다. 코로나19 사태 장기화 여파 등으로 본격적인 기업과 가계의 구조조정이 시작된다면 지금의 부동산 시장과는 사뭇 다른 양상으로 나타날 수 있다.

최근 부산의 일부 지역처럼 풍선효과가 발생하거나, 내년 상반기 이후에 발생할 수 있는 단기적 반등은 이미 예측됐다. 중요한 것은 2~3년 뒤의 시장이다. 계속 상승기류로 갈 수 있는 조건은 현재의 저금리와 과잉 유동성을 유지하면서 기업구조조정은 일어나지 않고, 정부의 규제는 일정 부분 완화되는 조합이다. 그런데 그럴 확률은 과연 얼마나 될까.



서성수 영산대 부동산학과장