<3.3㎡당>

부산 동래구 온천4구역을 재개발해 건립하는 ‘래미안 포레스티지’ 조감도. 삼성물산 제공

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도가 개정되면서 올해 부산지역 분양시장 최대어인 부산 동래구 온천4구역 재개발 정비사업장인 ‘래미안 포레스티지’의 분양가에 관심이 쏠린다. 분양이 임박한 래미안 포레스티지는 건설업계 1위 브랜드인 삼성물산이 래미안 브랜드를 단독으로 내걸고 시공하는 4000여 세대의 초대형 아파트단지로, 부산에선 처음으로 새로운 고분양가 심사제도 적용을 받을 것으로 보인다.

온천4구역 재개발조합은 오는 22일 HUG가 고분양가 심사규정과 시행세칙을 공표하면 이를 토대로 적정 분양가 등을 면밀히 검토 후 HUG와 협의에 들어갈 것이라고 18일 밝혔다. 내부 검토와 협의 기간을 고려하면 이르면 3월, 늦어도 4월엔 일반 분양에 들어갈 것으로 전망된다.

4000세대 ‘래미안 포레스티지’
새 고분양가 심사제 적용할 듯
주변 시세 85~90% 가능하지만
현실적으로 ‘완만한 상승’ 전망
업계, 1900만~2000만 원 예상

HUG는 지난 9일 주변 아파트 분양가의 100~105%를 넘지 못하도록 한 고분양가 심사 제도를 전면 개선하기로 한 바 있다. 비교사업장을 분양사업장, 준공사업장 한 곳씩 선정해 분양시장과 기존 주택시장의 상황을 모두 반영해 분양가를 산정하기로 했다. 주변 시세를 반영하되 시세의 85~90%를 넘지는 못하게 했다. 분양가가 일정 수준에 고정되면서 주변 시세와의 차이가 확대돼 온 문제점을 개선하면서 민간 주택 공급을 활성화하려는 취지다.

산술적으로는 주변 시세의 85~90%까지 가능하지만, 당장 분양가가 크게 치솟지는 않을 전망이다. 갑자기 분양가가 급등할 경우 주택청약으로 내집 마련 기회를 잡으려는 무주택자 등 실수요자들의 불만이 커지고, 주변 집값도 다시 오를 수밖에 없다. 이에 집값 안정을 최우선 과제로 삼고 있는 정부의 정책을 거스르는 조치를 HUG가 시행하기는 현실적으로 어렵다는 이야기도 나온다. 부작용을 최소화하면서도 민간 건설업체의 분양을 유도하기 위해선 분양가의 완만한 상승이 이상적인 시나리오라는 것이다.

실제로 HUG 관계자는 “주변 시세의 85~90%는 최고 상한선일 뿐, 일률적으로 상한선까지 분양가를 적용하는 것은 아니다”면서 “주변 분양·준공사업장 분양가와 한국부동산원이 집계하는 시세 변동률을 토대로 해 합리적으로 분양가를 산정할 계획”이라고 밝혔다.

부동산 업계에선 고분양가 심사제도 개정 시행 초반엔 주변 단지 분양가보다 소폭 오른 선에서 분양가가 결정될 것으로 예상한다.

온천4구역의 경우 주변 신규 대단지 아파트 시세가 3.3㎡당 3000만 원을 넘는데다, 전국 1위 건설사가 짓는 대단지 아파트로 HUG의 평가기준인 단지특성(단지규모, 건폐율), 사업안정성(신용평가등급, 시공능력평가순위)에서 최고점을 받더라도 분양가가 3.3㎡당 2000만 원을 넘기진 않을 것으로 부동산 업계는 조심스럽게 전망한다.

이영래 부동산서베이 대표는 “부산지역 도시정비 사업장 중 역대 최고 수준인 3.3㎥당 1810만 원에 지난해 분양된 연제구 거제2구역 ‘레이카운티’ 분양가보다 오르긴 하겠지만, 첫 부산지역 2000만 원 분양가 돌파는 HUG에서 부담으로 작용할 것”이라면서 “평균 1900만 원에서 2000만 원 미만 사이에서 분양가가 결정될 것으로 예상한다”고 말했다.

래미안 포레스티지는 총 3개 단지로, 지하 6층, 지상 최고 35층, 36동, 전용면적 39~147㎡, 총 4043가구 규모로 조성된다. 조합원과 임대 물량을 제외한 전용면적 49~132㎡, 2331가구가 일반에 분양된다. 분양 시기와 상관없이 다음 달 31일 착공에 들어간다. 37개월간의 공사를 거쳐 2024년 4월 입주 예정이다.

강희경 기자 himang@busan.com