보증금, 집값 90% 이하만 가입
무더기 깡통전세 양산 방지
감정가도 실거래가 없을 때 적용
“집값 산정 기준 악용 막아야”

5월 1일부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 기준이 강화돼 전세보증금이 집값의 90% 이하인 경우만 가입이 가능해진다. 사진은 서울 강서구 화곡동의 한 부동산에 걸린 빌라 전세 정보. 연합뉴스

5월 1일부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 기준이 강화돼 전세보증금이 집값의 90% 이하인 경우만 가입이 가능해진다.

그동안 전세보증금이 집값과 같은 주택까지 보증보험에 가입하도록 해 이 점을 악용해 전세사기가 발생했다는 지적에 따라 기준을 까다롭게 한 것이다.

HUG는 1일 “전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 기존 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 100% 이하에서 90% 이하로 강화한다”고 1일 밝혔다. 예를 들어 통상 시세가 5억원인 주택에 대해서는 전세보증금이 4억 5000만원 이하가 돼야 보험에 가입할 수 있는 것.

또 주택 가격을 계산할 때 공시가격 적용 비율도 지난해까지 150%였으나 올해부터 140%로 적용된다. 이렇게 되면 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%)까지만 보증보험 가입이 가능해진다.

이 기준은 1일부터 신청하는 신규 보증에 적용되며 갱신보증은 내년 1월 1일 신청분부터 적용된다.

이와 함께 감정평가 적용방식도 바뀌었다. 기존에는 신규·갱신보증 신청시 주택 감정평가금액을 최우선으로 적용했으나, 이제는 KB시세나 부동산테크, 공시가격 등이 없어야만 후순위로 감정평가금액을 적용하도록 했다.

연립·다세대주택도 감정평가금액의 100%를 주택가격으로 인정했으나, 그 기준을 90%로 낮춘다. 감정평가 유효기간도 6개월에서 3개월로 단축했다.

단독·다가구·다중 주택가격 산정 때는 공시가격의 140%를 매매가보다 우선 적용하기로 했다. 다만 작년 말까지 신청된 건은 당초 공시가격의 150%가 적용된만큼 갱신 때도 공시가격의 150%를 적용한다.

이처럼 전세보증금 반환보증 가입 요건이 까다로워진 데다, 올해 공동주택 공시가격이 큰 폭 하락하면서 가입 문턱은 더 높아질 전망이다.

예를 들어 서울 마포구의 한 다세대주택 전용면적 23.24㎡의 공시가격은 지난해 2억 2400만원에서 올해 2억 1500만원으로 내려갔다. 지난해였다면 이 주택은 공시가격의 150%에 해당하는 3억 3600만원까지 전세보증금을 정해도 보증보험 가입요건을 충족했다.

하지만 이달부터 변경된 방식을 적용하면 보증보험에 가입할 수 있는 최대 보증금은 공시가격의 126%인 2억 7090만원이다.

HUG 관계자는 “기존 주택가격 산정기준이 전세사기에 악용됐다는 지적이 있었던 만큼 전세사기를 방지하기 위해 기준을 강화한 것”이라고 말했다.

김덕준 기자 casiopea@busan.com