[부산 5개 구 조정대상지역 지정] 조정대상지역 무엇이 달라지나

부산 해운대·수영·동래·연제·남구 5개 구가 20일부터 조정대상지역으로 묶이면서 이들 지역에서 주택을 구매하거나 보유할 때 세금 부담이 커지고 대출 및 청약 규제도 강화된다. 주택 구입 시 자금조달계획서까지 내야 해 여러모로 주택을 구매하기가 부담스러워진다.

우선 가장 크게 달라지는 것은 주택담보대출 규제다. 그동안 비조정대상지역이어서 70%를 적용받던 담보인정비율(LTV)이 50%로 낮아진다. 9억 원 초과분의 경우 LTV 30%를 적용받는다. 총부채상환비율(DTI)도 60%에서 50%로 하향된다.

대출 규제 강화, 9억 초과 LTV 30%
무주택자 외 신규 주택담보대출 금지
1주택자 대출, 기존 집 1년 내 처분조건

1주택 이상 가구는 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 단 1주택자가 갈아타기 목적으로 신규 주택담보대출을 받을 경우 기존 주택 처분 기한이 2년에서 1년으로 줄어들고, 1년 안에 새집으로 전입까지 해야 한다. 시가 9억 원 초과 주택을 구입할 경우 실거주목적 외에는 주택담보대출이 금지된다.

2주택 이상 보유자의 세금 부담도 커진다. 조정대상지역 지정 후 주택을 사 2주택 이상이 된 다주택자는 양도소득세가 중과된다. 다주택자 양도세(조합원 입주권 포함)는 조정대상지역 내 주택 매각 시 중과(2주택자 : 기본세율+20%포인트, 3주택자 : 기본세율+30%포인트)되며, 장기보유특별공제도 배제된다. 또 2주택 이상 보유자는 종합부동산세가 0.6~2.8%포인트 추가 과세된다. 이와 함께 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건이 ‘2년 이상 보유’에서 ‘2년 이상 거주’로 바뀐다.

집을 갈아타는 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 요건도 강화된다. 중복 보유 기간이 2년에서 1년으로 단축되며, 1년 내 전입신고를 해야 한다. 단 두 번째 주택을 조정대상지역 지정일 이전에 취득했거나 매매 계약을 하는 경우는 해당되지 않는다.

지난 9월 22일부터 부산 등 지방 광역시 아파트 분양권 전매가 금지됐기 때문에 아파트의 경우 전매 조건에서 별반 달라지는 게 없다. 하지만 오피스텔도 소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매제한을 적용받게 된다.

청약 규제도 강화된다. 청약통장 가입 기간 요건이 6개월에서 2년으로 늘어난다. 유주택자와 세대원도 1순위가 가능했던 기존과 달리 무주택자와 기존 주택 처분 약정을 한 1주택자만 1순위가 인정된다. 청약 재당첨 제한 기간도 7년으로 늘어난다. 청약 가점제 적용도 전용면적 85㎡ 이하의 경우 75%로 확대된다.

박태우 기자 wideneye@