경제부 건설부동산팀장

지난해 7월 전월세신고제와 계약갱신청구권제, 전월세 상한제 등 ‘임대차 3법’이 국회에서 통과된 이후 전월세 시장에 큰 변화가 있었다. 특히 계약 연장과 관련해선 여전히 혼란이 많다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 지난해 7월 바로 시행됐고, 전월세신고제는 올 6월 1일 시행됐다.

최근 임대인과 임차인의 분쟁은 계약갱신청구권에 집중되고 있다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어난다. 갱신청구권을 행사하기 위해선 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 의사를 표현해야 하고, 갱신요구는 1회만 가능하다. 임대인은 정당한 사유없이 갱신요청을 거부할 수 없고, 매도 목적으로의 갱신 거절도 불가능하다. 다만 주택임대차보호법에서는 갱신을 거절할 수 있는 사유 9가지를 규정하고 있다. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하거나, 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임대인(직계존비속 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등이다.

임대인이 실거주하려는 경우 임차인은 구체적인 증명을 요구할 수 있고, 만약 실제 거주할 의사가 없음에도 임차인을 내보냈다면 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 임차인이 새로운 전세를 얻은 뒤 임대인이 뒤늦게 실거주 의사를 철회할 경우 임차인이 현실적으로 책임을 묻기 어렵다는 지적이 나온다. 또 최근 전셋값이 급등한 상황에서 새로운 임차인을 구해 얻는 이익이 소송을 통해 기존 임차인에게 배상해야 하는 금액보다 훨씬 클 경우 악용할 소지도 충분히 있다. 계약 갱신 때 임대인에게도 주의사항이 있다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 볼 수 없어 갱신청구권을 사용해 임대기간을 추가로 더 연장할 수 있어 임차인에게 갱신청구권 사용 여부를 확실히 짚고 넘어가야 분쟁의 소지가 없다. 실거주 목적으로 집을 구매하려면 새 집주인은 전세계약이 끝나기 6개월 전에는 소유권 이전 등기를 마치는 게 안전하다. 임대인 지위 승계 시기를 매매 계약 체결일과 소유권 이전 등기일 중 언제로 봐야 할지 여전히 논란이 있어 대법원 판결이 나야 가려질 전망이다.

전월세 상한제는 기존 임차인과 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5%로 제한하는 것이다. 새로운 임차인과의 계약 체결에는 상한 제한이 없다. 이에 세입자가 바뀔 때마다 전셋값이 크게 요동칠 가능성이 높다. 전월세신고제는 임대차계약을 체결했을 때 계약 당사자가 체결일로부터 30일 이내에 계약 주요내용을 관할 지자체에 신고하도록 의무화한 것이다. 신고 대상은 보증금 6000만 원 또는 월 차임 30만 원을 초과하는 임대차 계약이다. himang@busan.com