윤석열 정부의 부동산 규제 완화 기조에 집값 하락세를 보이는 일부 지역을 중심으로 조정대상지역 해제 요구가 나온다. 올해 1월 주택가격변동률이 -0.08%를 기록한 부산 강서구의 명지국제신도시 전경. 부산일보DB

세금 부담 완화와 세제 개편을 예고한 윤석열 정부의 부동산 정책에 관심이 뜨겁다. 업계에서는 윤석열 정부가 빠른 규제 완화를 위해 국회 법 개정 절차를 거치기 전 ‘조정대상지역 해제’ 조치를 내릴 수 있다는 전망이 나온다. 사실상 전역이 조정대상지역인 부산은 해제를 위한 정량적인 요건을 갖춘 상황이다. 다만 높은 청약률과 미분양 감소세로 아직은 해제가 어렵다는 분석도 제기된다.

16일 부동산서베이 조사에 따르면 조정대상지역 지정을 위한 정량적 요건 4개(공통요건 1개, 선택요건 3개) 중 부산은 3개가 해당하지 않는 것으로 나타났다.

윤석열 정부, 세금 부담 완화 예고
국회 법 개정 전 조정대상 해제 관심
물가보다 주택가격 상승률 낮은 부산
주택보급률 등 지정 요건 못 갖춰

우선 공통요건으로 물가상승률보다 주택가격상승률이 높아야 하지만 부산은 그렇지 않다. 지난해 11월부터 3개월 동안 부산의 주택가격상승률은 0.32%를 기록했다. 반면 같은 기간 물가상승률은 0.79%로 주택가격 상승률보다 높다.

선택요건 3가지 중 분양권 전매 거래랑과 주택보급률도 기준에 못 미친다. 분양권 전매 거래량은 지난해 11월부터 3달 동안 314건을 기록해, 전년 동기 2795건의 10% 수준에 그쳤다. 조정대상지역으로 지정되기 위해서는 30% 이상 증가해야 한다. 주택보급률 또는 자가주택비율의 경우 전국 평균 이하일 때 지정 대상이 될 수 있는데, 부산의 주택보급률(2020년 통계청 기준)은 전국 평균 103.6%보다 높은 103.9%를 나타냈다.

다만 마지막 선택요건인 청약경쟁률만큼은 지정 요건에 부합했다. 1월 부산의 청약경쟁률(1순위 기준)은 54.58 대 1로, 동래래미안포레스티지 등 인기 단지가 분양하면서 청약경쟁률이 높아졌다. 청약경쟁률이 5 대 1을 초과하면 조정대상지역 대상이 될 수 있다.

조정대상지역으로 지정하려면 이상의 4개 기준 중 공통요건을 반드시 포함해 2개 이상이 충족되어야 한다. 조정대상지역 해제를 위한 별도 기준이 없으나, 부산의 경우 청약경쟁률을 제외한 모든 정량적인 지정 기준에 미달하는 셈이다.

하지만 조정대상지역 지정을 위해선 정량적 조건은 물론 다양한 요소를 종합적으로 검토하도록 하고 있는데, 이러한 정성적 평가 부분이 부산의 조정대상지역 해제를 어렵게 할 수 있다는 의견이 많다. 부산의 경우, 청약경쟁률이 여전히 높은 데다 미분양도 줄어드는 추세다. 부산의 공동주택 미분양은 1월 기준 921건으로, 역대 최저 수준이다. 앞으로 분양 예정인 단지의 청약경쟁률도 5 대 1을 훌쩍 넘길 것으로 보인다. 부동산서베이 이영래 대표는 “청약경쟁률과 미분양 현황을 보면 부산의 시장 분위기가 완전히 가라앉은 것은 아니어서 사실상 해제는 어려울 것으로 보인다”고 말했다.

현재 부산은 중구와 기장군을 제외한 전역이 조정대상지역이다. 조정대상지역 내 주택 거래 때 3주택자는 최대 75%까지 양도세를 내야 한다. 2주택 이상 보유자는 종합부동산세를 2.8%까지 추가로 내야 한다. 주택담보대출비율(LTV)도 9억 원 이하 50%, 9억 원 초과 30%로 제한을 받는다.

윤석열 당선인이 양도세 중과 유예, 종부세 부담 완화, 대출 규제 완화 공약을 내걸면서 조정대상지역 해제를 통해 공약을 실행하는 것 아니냐는 기대가 시장에서는 나온다.

게다가 최근 집값 하락세가 뚜렷한 일부 지자체에서 조정지역 해제를 요구하는 목소리가 높다. 올해 들어 대구·울산·경기·동두천 등 7개 지자체가 집값 하락과 미분양 아파트 증가를 이유로 국토부에 해제를 건의한 것으로 알려졌다. 부산도 강서구와 동구 지역의 집값은 하락세를 보이고 있다. 11월부터 1월까지 주택가격변동률은 강서구 -0.08%, 동구는 -0.03%를 기록했다.

이 대표는 “주택 관련 데이터는 두 달 정도 뒤에 나오기 때문에 현장 상황을 제때 반영하지 못하는 경우가 많다”며 “하락세가 뚜렷한 지역은 뒤늦은 해지로 피해가 없도록 적절한 조치가 내려져야 한다”고 말했다.

부산시는 집값 추이를 더 지켜보겠다는 입장이다. 부산시 강판구 주택정책팀장은 “지난 1월 부산시 자체 조사 결과 해제를 건의할 단계는 아니라고 판단했다”며 “최근 집값이 안정되는 추세를 예의주시하고 있으며, 추이를 더 지켜본 후 해제 건의를 결정할 것”이라고 말했다.

송지연 기자 sjy@busan.com