주거 안정 입법 목적 정당 판단
“전월세상한제도 헌법에 부합”

이종석 헌법재판소장이 28일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에 들어서 있다. 이날 헌법재판소는 주택임대차보호법의 계약갱신 청구권 조항 등에 대한 위헌법률심판 선고 등을 내린다. 연합뉴스

집주인(임대인)이 세입자(임차인)와의 계약을 최소 4년간 정당한 사유 없이 거절할 수 없게 한 계약갱신청구권과 전월세 임대료 상승률을 5% 이내로 제한한 전월세상한제가 합헌이라는 헌법재판소 판단이 나왔다.

헌법재판소는 28일 주택을 소유하고 임대하는 개인·법인이 2020년 10월 낸 주택임대차보호법의 임대차 계약갱신청구권, 전월세상한제 조항에 대한 헌법소원 심판 청구에 대해 재판권 전원 일치 의견으로 기각했다.

헌재는 계약갱신청구권에 대해 “임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다”며 “임대인이 거절할 수 있는 사유를 규정해 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다”고 밝혔다. 전월세상한제를 두고는 “차임 증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제”라며 “(인상률 제한인)20분의 1 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다”고 판단했다. 임대차 계약갱신청구권과 전월세상한제는 2020년 문재인 정부 당시 세입자 보호를 강화하겠다며 도입됐다. 함께 도입된 전월세신고제와 ‘임대차 3법’으로 불렸다. 하지만 오히려 전세 시장의 혼란과 대규모 전세사기 속출을 초래했다며 폐지론이 불거지기도 했다. 헌재는 15건의 청구를 병합해 심리한 뒤 이날 결론을 내렸다.

이 사건 청구인들은 계약갱신청구권과 전월세상한제가 임대인 계약의 자유, 재산권, 평등권 등 기본권을 침해한다고 주장했다. 또 계약 거절 사유로 인정되는 ‘정당한 사유’가 무엇인지, 월세와 보증금을 함께 받는 경우 5%는 어떻게 계산해야 하는지 명확하지 않다고 설명했다.

헌재는 두 제도의 입법 목적이 정당하고 수단도 적합하다고 판단했다. 또 계약갱신청구권과 전월세상한제가 제한하는 내용이 개인의 본질적이고 핵심적인 자유 영역에 속하는 사항이 아니라, 사회적 연관관계가 큰 경제활동에 관한 사항인 만큼 기본권 침해 여부를 심사할 때보다 완화된 심사 기준이 적용된다고 봤다.

계약갱신청구권에서 임대인이 계약 상대방과 차임 액수 등에 대해 제한받게 되는 것은 사실이나, 이런 제한이 무제한 적용되는 게 아니라는 점을 강조했다. 헌재는 “계약갱신요구권 행사 횟수는 1회로 한정되며 그로 인해 갱신되는 임대차의 법정 존속 기간도 2년으로 규정돼 있다”라며 “또 거절할 수 있는 사유도 규정돼 있다”고 설명했다.

김성현 기자 kksh@busan.com