좌초하는 뉴스테이

최근 뉴스테이에서 일반분양 전환이 잇따르는 것은 최근 부동산 경기 활황으로 조합이 직접 분양에 나서 ‘완판’에 성공하면 수익 측면에서 더 유리하다는 판단에서다. 뉴스테이 체제에선 임대사업자에게 매각하는 가격이 부산의 경우 통상 3.3㎡당 800만 원대 수준이지만, 최근 크게 뛴 주변 시세인 1200만~1500만 원 정도의 분양가에 조합이 일반 분양에 성공하면 전환에 따른 일부 손해를 감수하더라도 더 큰 이익을 볼 수 있다는 계산이다.


용적률 줄고 조합원 분양가 올라
정부 규제 불확실성도 감내해야

실제로 뉴스테이 사업 진척이 거의 되지 않아 매몰비용이 거의 없고, 청약시장에서 충분히 인기를 끌 만하면 일반분양이 유리할 수 있다.

그러나 기본적으로 뉴스테이 사업장은 기존 재개발 사업이 10년 넘게 제대로 추진이 안 된 곳이다. 투자자들의 관심이 거의 없던 곳이다. 정부의 규제가 갈수록 강화되고 있는 상황에서 향후 분양시장의 불확실성을 리스크로 감내해야 한다.

특히 뉴스테이를 취소하면 일반 분양 절차를 처음부터 다시 밟아야 해 2년 이상의 사업 지연이 불가피하다. 또 공익적 사업으로 혜택을 받았던 용적률이 삭감돼 세대수가 줄어들고, 3.3㎡당 800만 원대 수준의 조합원 분양가도 훌쩍 치솟을 수밖에 없다. 여기에 부산시가 올해부터 적용하려는 건축물 높이관리 기준에 따라 세대수 추가 감소와 강화된 건축법 등 각종 법규·심의에 따른 사업성 악화 가능성도 있다.

특히 이미 임대사업자(리츠)와 계약을 맺었다면, 일방적인 계약 파기로 인한 막대한 손해배상 소송을 감수해야 한다. 이에 국내 최대규모의 뉴스테이 사업장인 감만1구역(9092세대) 조합은 일부 조합원들의 반발에도 일반분양 전환에 따른 리스크가 너무 크다며 뉴스테이 사업을 고수한다. 각종 손배소와 사업 지연, 미분양을 감수하기보단 안전하게 뉴스테이를 추진해 조합원들의 안정적인 수익을 보장하겠다는 것이다.

이미 착공까지 한 우암2구역의 경우 상황은 더 복잡하다. 이미 지출한 조합사업비 상환과 리츠 매매계약 해지, 시공사 도급계약 해지 등에 2600억 원가량이 필요하다. 여기에 이미 시공된 구조물과 흙막이 등 철거에 많은 비용과 시간이 소요되는 데다, 일방적인 계약해지에 따른 임대사업자와 시공사의 손해배상 소송까지 감내해야 한다.

일반분양 방식으로 전환한 첫 성공 사례로 알려진 인천 청천2구역도 추정 비례율은 104.26%에 불과하다. 조합원 종전 감정금액을 1억 원으로 보았을 때, 개인당 400만 원 남짓의 수익이 난다는 것이다.

김혜신 솔렉스 마케팅 부산지사장은 “일반 분양 전환 과정을 꼼꼼히 시뮬레이션해 실제로 일반분양이 나을지를 면밀하게 검토해야 한다”고 강조했다. 강희경 기자