정책별로 추진 목표 차이 나
지방 미분양 85㎡ 6억 원 이하
'세컨드홈'은 인구증가가 목표
소형주택은 모든 지역서 해당

서울 남산에서 본 아파트. 연합뉴스

정부가 아파트를 제외한 빌라 다가구 오피스텔 등 소형주택을 구입하거나, 또는 지방의 준공후미분양 아파트를 구입하면 세금을 계산할 때 주택수에서 제외하는 정책을 잇따라 발표했다. 정책의 목표는 다르다. 소형 주택 공급을 늘리거나 인구감소지역을 활성화시키고 준공후미분양 주택을 빨리 해소하려는 의도다. 대상 주택과 세제혜택에서도 조금씩 차이가 난다.

먼저 지방의 준공후미분양 주택을 최초로 구입하면 해당 주택은 세금 계산할 때 주택 수에서 제외된다. 기존 1주택자가 구입할 때 1세대1주택 특례도 적용받는다. 전용 85㎡ 이하, 취득가격 6억 원 이하가 대상이다. 준공후미분양 주택을 빨리 해소해 건설사들의 자금융통을 도와주려는 의도를 담았다.

지난해 11월 말 기준 지방의 준공후미분양 주택은 8376호다. 전남이 1339호로 가장 많고 이어 제주(1028호) 대구(1016호) 부산(863호) 등이다. 울산에도 188호, 경남도 779호가 있다. 여기에서 전용 85㎡ 초과와 6억원 초과 주택은 제외된다. 부산시청 홈페이지에서 미분양주택을 검색하면 부산의 준공후미분양 주택에 대한 위치가 나와 있다.

두번째로 1주택자가 인구감소지역 주택 1채를 새로 구입할 때도 1주택자로 간주한다. 1세대 1주택 특례를 적용받는다. 예를 들어 재산세는 1세대 1주택 특례가 있어 세율이 인하되고 공정시장가액비율 특례가 적용된다. 양도세도 인구감소지역내 주택을 1채 사들인 뒤 기존 주택을 팔아도 양도세 중과배제 및 1주택 특례가 적용된다. 이른바 ‘세컨드홈’ 정책으로 발표됐다.

주택금액과 적용지역은 나중에 발표할 예정이다. 인구감소지역은 89곳이 있는데 부산에서도 서구 동구 영도구가 지정돼 있고 경남에도 11곳이 있다. 현재 인구감소지역 모두를 대상으로 할지, 수도권과 지방광역시의 인구감소지역은 제외할지 여부가 결정되지 않았다.

10일 국토부가 새로 내놓은 정책은 향후 2년간(2024년 1월부터 내년 12월까지) 준공된 소형 신축주택을 구입할 때도 주택 수에서 제외해 세금 혜택을 준다는 것. 이 대책은 전국 모든 지역에 해당되지만 아파트는 제외된다. 다가구 빌라 오피스텔 도시형생활주택 등 60㎡ 이하, 수도권 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하 주택이 대상이다.

세금 혜택은 좀 복잡하다. 취득세 양도세 종부세 산정시 주택수에서 제외한다. 우선 취득세는 조정대상지역에서 1주택자가 두번째 주택을 구입하면 세율이 8.4%로 매우 높다. 이같은 높은 세율은 적용하지 않고 정상과세(1~3%)한다.

그러나 1세대 1주택자 양도세·종부세 특례는 적용되지 않는다. 예를 들어 양도세의 경우 12억 원 이하 아파트를 2년 이상 보유하면 양도세가 비과세되는데 이같은 특례를 적용하지 않는다는 의미다.

즉 소형 주택 구매에 따른 혜택은 양도세와 종부세 ‘중과’에만 해당하고 ‘특례’는 미적용한다는 것이다. 아울러 소형 기축 주택은 2년간 구입한 뒤 임대등록을 하면 세제 산정시 주택수에서 제외한다.

김덕준 기자 casiopea@busan.com

김덕준 기자 casiopea@busan.com