투자 자금 어디로? ① 상가·건물 ② 간접투자 ③ 관망

정부가 '부동산 투기 세력과의 전쟁'을 선언하면서 주거용 부동산보다는 상업용 부동산에 투자 자금이 몰릴 것이란 관측이 나온다. 사진은 업무용 빌딩이 몰려 있는 부산 연산교차로 일대. 부산일보DB

부동산 투기 수요 차단을 핵심 내용으로 한 정부의 '8·2 부동산 대책'이 발표되면서 부산 지역 부동산 시장의 투자 자금 흐름에 지각 변동이 예고되고 있다. 부동산 전문가들은 정부가 투기 세력에 대한 강력한 조치를 예고한 만큼 투자 자금의 축소와 함께 부동산 간접투자나 상가 분야로 자금 흐름이 옮겨갈 것으로 예상하고 있다. 일부 전문가는 "이번 대책은 '부동산으로 더 이상 돈 벌 생각은 하지 마라'는 뜻을 담고 있다"며 부동산 시장을 관망해야 한다는 의견도 내놓고 있다.

다주택 소유 땐 부담 커진 만큼
주거용→상업용 자금 이동 예상

청약조정 대상지역 외 지역은
11월 전까지 분양 열기 이어질 듯

부동산 펀드·P2P에도 눈길 쏠려

■주거용에서 상업용으로 옮겨갈 듯

이번 8·2 부동산 대책의 주된 적용 대상은 2주택 이상 다주택 소유자다. 다주택 소유자의 양도소득세 세율을 10~20%포인트(P) 올리고, 대출 규모도 축소하는 내용이 포함됐다. 신규 분양 아파트의 전매 제한 기간이 6개월에서 최대 소유권 이전 등기 시까지로 늘어난 것 역시 다주택 소유자들에게는 강력한 규제다.

이 때문에 부산 지역 부동산 업계에서는 아파트와 오피스텔 등 주거용 부동산 시장에 몰렸던 투자 자금이 상가와 건물 등 상업용 부동산에 몰릴 것이란 관측을 내놓고 있다. 그동안 아파트에 대한 집중 규제로 인해 유망 투자처로 남아있던 오피스텔마저 전매 제한 대상에 포함돼 주거용 부동산의 투자 매력이 떨어졌기 때문이다.

부동산전문 솔렉스마케팅 김혜신 부산지사장은 "부산 부동산시장의 상승세를 이끌어온 신규 아파트와 재개발·재건축 아파트 단지 규제가 점차 강화되고 있다"며 "이들 단지의 투자 매력은 떨어질 수밖에 없다"고 밝혔다. 김 지사장은 "주거용 부동산에 남아있던 투자 자금이 소형 상가 등으로 옮겨갈 가능성이 크다"고 분석했다.

하지만 청약조정 대상지역 이외 지역의 아파트 투자는 여전히 검토해볼 만하다. 부동산 전문가들은 부산 지역 7개 구·군(해운대· 남·수영·연제·동래·부산진구와 기장군)을 제외한 시내 타 지역은 전매 제한 기간이 6개월로 상대적으로 짧은 만큼, 투자 여력이 남아 있다고 분석한다.

부동산서베이 이영래 대표는 "청약조정 대상지역의 규제가 강화된 만큼 타 지역의 분양 열기는 오는 11월 전매 제한 구역 확대 시행 전까지 남아있을 가능성이 높다"며 "이들 지역은 물론 규제가 없는 대구 등 타 시·도로 투자 범위를 넓힐 필요가 있다"고 조언했다.

■간접투자 방식도 부상할 듯

주택 소유에 대한 실수요자와 투자자들의 부담감이 확산될 것으로 보이면서 부동산 매매를 통한 직접투자가 아닌 부동산 펀드나 부동산 P2P와 같은 관련 간접투자 시장으로 투자 자금이 유입될 수 있다는 주장도 설득력을 얻고 있다.

특히 부동산 P2P 시장은 원금이 보장되지 않지만 투자 상품에 따라 연 9~12%대의 수익을 거둘 수 있어 최근 서울과 수도권을 중심으로 소액 개인 투자자는 물론 법인 투자자들에게 주목을 받고 있다. 부동산 P2P 대출은 개인 투자자로부터 모은 자금을 건축주에게 빌려주고, 건물을 완공한 뒤 건축주가 투자자들에게 원금과 이자를 지불하는 투자 방식을 가리킨다.

부산에서도 '타이탄 인베스트'가 동남권에서는 처음으로 지난 1일 부동산 P2P 서비스를 개시하고 투자자 모집에 착수했다.

■"불확실성 지속 속 시장 관망해야" 의견도

8·2 부동산 대책이 예상외의 강력한 수준으로 나온 상황에서 부동산 시장의 불확실성이 확대된 만큼 당분간 투자는 삼가고 관망하는 것이 합리적이라는 분석도 나온다. 청약 열기가 과도하거나 투기 우려가 높아지는 지역이 있을 경우 즉각적으로 제재 지역으로 포함시킬 수 있다는 입장을 정부가 내놓은 상황에서 섣부른 투자는 금물이라는 것이다.

영산대 서성수 부동산자산관리전공 교수는 "이번 부동산 조치는 정부가 '부동산은 시간만 지나면 돈을 벌 수 있다'는 관념을 고치겠다는 중요한 전환점"이라며 "당분간 시장 흐름을 지켜보며 보수적으로 투자를 결정하는 것이 현명할 것"이라고 조언했다.

서 교수는 "문재인 정부는 잦은 규제 이후 가격이 폭등했던 노무현 정부의 전철을 밟지 않으려 할 것"이라며 "투기 시장으로 변질된 부동산 시장이 정상적으로 흘러가도록 하는 조치는 이번 정부 임기 동안 계속될 것"이라고 내다봤다.

김한수 기자 hangang@busan.com