지난해 역대급 불장 뒤 하락세
규제 완화로 실수요자 거래 ‘숨통’
금리 부담에 효과 제한적 전망도
새 아파트 고분양가심사 폐지돼
건설사들 분양가 책정 권한 커져
비인기지역 미분양 양극화 우려

부산의 14개 구를 포함해 지방의 광역시·도가 부동산 조정대상지역에서 모두 해제됐다. 21일 오후 부산 해운대구와 수영구 일대 아파트와 고층빌딩. 김종진 기자 kjj1761@

부산 전역이 조정대상지역에서 해제됐다. 2020년 말 기장군과 중구를 제외한 14개구가 조정대상지역으로 지정된 지 약 1년 9개월 만이다. 그동안 ‘거래 절벽’으로 정상적인 거래마저 막혔던 지역 부동산 시장에 숨통이 트일 것으로 기대된다. 일각에서는 이미 하락세로 돌아선 시장에서 전면 해제의 영향이 미미할 것이라는 전망도 나온다. 그동안 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가심사를 통해 조정됐던 아파트 분양가를 건설사가 임의로 정할 수 있게되면서 분양가가 상승할 것이라는 우려도 나온다.

■거래 급감과 하락세에 신음하는 지역

국토부가 부산을 비롯해 광역시·도의 조정대상지역을 전면 해제한 것은 시장의 하락세가 뚜렷하기 때문이다.

올해 들어 부산의 아파트 거래량은 역대 최저 수준을 기록하고 있다. 부산의 최근 5년간 월평균 아파트 매매 거래 건수는 최소 2404건(2018년)에서 최대 6738건(2020년) 규모이다. 이에 반해 올 들어 7월까지 월평균 거래는 1172건에 불과하다.

전체 주택거래량도 갈수록 줄어 3월 6542건으로 최고를 기록한 이후 7월 3755건으로 올해 최저치를 기록했다. 지난해 7월(9534건) 대비 40% 수준에 불과하다.

계속되는 금리 인상과 대출 규제에다 지난해 역대급 불장을 거친 후 집값이 오를만큼 올랐다는 인식이 더해지면서 올 들어 거래가 급격히 줄어든 것이다.

거래가 줄면서 급매 위주로 거래가 되면서 가격 하락폭과 속도도 가팔라지고 있다. 부산의 9월 첫 주 아파트매매가 하락률(-0.17%)은 10년 만에 최대를 기록하기도 했다.

특히 부산은 ‘악성’으로 분류되는 준공 후 미분양이 7월 기준 854호로 전국에서 최고를 기록(부산일보 9월 7일 자 8면 보도)하기도 했다.

이 때문에 지역에서는 조정대상지역 해제를 요구하는 목소리가 높았다. 박형준 시장은 국토부의 지역균형발전 순회 간담회에서 부산의 전면적인 조정대상지역 해제를 건의했으며, 경제부시장은 원희룡 국토교통부 장관과 면담을 가졌다. 이례적으로 국장급 인사가 국토부 담당부서를 직접 찾아 지역의 상황을 전달하기도 했다.

부산의 부동산중개인들도 대시민 서명운동을 전개하며 조정대상지역 해제를 강력하게 요구했다.

■실거래 숨통… 고분양가·청약 양극화 우려도

부산 전역이 조정대상지역에서 해제되면서 대출과 세금 규제가 완화되어 실수요자 거래에 어느 정도 숨통이 트일 것으로 예상된다. 한국부동산공인중개사협회 부산지부 박상만 부지부장은 “매매나 전세가 안 나가 세입자의 임대료를 돌려주지 못하는 집주인이 대출이나 매매가 어느 정도 수월해진다”며 “일시적 2주택자나 갈아타기 실수요자의 거래가 일부 살아날 것으로 보인다”고 말했다.

하지만 경기 침체와 금리 추가 인상 등의 여파로 조정대상지역 해제 효과가 미미할 것이라는 전망도 나온다. 동의대학교 부동산대학원 강정규 원장은 “현재 부동산 시장의 침체는 스태그플레이션과 금리 인상에 따른 대출 부담, DSR 대출 규제 등의 복합적인 요인이 작용한 것”이라며 “실수요자의 정상 거래가 부분적으로는 원할해지겠지만, 조정대상지역해제가 전반적인 부동산 경기 활성화로 이어질지는 미지수”라고 말했다. 솔렉스마케팅 김혜신 대표는 “시장은 이미 하락세가 완연해 조정대상지역 해제는 늦은 감이 있다”며 “취득세와 양도세 감면을 해 줘야 할 만큼 시장 상황이 좋지 않다”고 진단했다.

한편에서는 조정대상지역 해제로 일부 인기 대단지 아파트 분양가가 높아질 것을 우려했다. 조정대상지역에서 분양하는 아파트는 허그의 고분양가심사를 거쳐 상한 분양가를 결정한다. 조정대상지역 해제로 신규 분양 단지는 고분양가심사 대상에서 제외된다. 김 대표는 “민간 건설사는 땅값과 원자잿값 상승 등을 분양가에 반영해 분양가를 높게 책정할 가능성이 높다”며 “일부 지역은 집값이 오를 수 있겠지만, 하락세가 완연한 시장에서 대량 미분양과 비인기 지역의 집값 하락의 악순환이 발생할 가능성이 높다”고 진단했다.

청약시장의 양극화도 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다. 조정대상지역에서 해제되면 가점제가 아닌 추첨제 비중이 높아진다. 대규모 인기 단지에는 청약자가 대거 몰릴 수 있다. 부동산서베이 이영래 대표는 “시장 상황이 좋지 않지만, 에코델타시티 등 일부 분양 단지는 주변보다 저렴한 시세로 여전히 인기가 높다”며 “입지와 브랜드 등에 따라 청약경쟁률은 극과 극을 보일 것”이라고 전망했다.

송지연 기자 sjy@busan.com