재정경제부 2026년 세제개편안 발표
주택 양도세 장기보유특별공제 개편
현재 보유+거주 합해 최대 80% 공제
3년후엔 거주기간만 합해 80% 공제
종부세 다주택자 공제축소, 세금 늘듯
다주택자 공제축소 종부세 부담 늘어나

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 7월 30일 정부세종청사 중앙동 브리핑룸에서 세제개편안에 대해 브리핑을 하고 있다. 재경부 제공

정부가 주택 양도세 장기보유특별공제와 종합부동산세 등 부동산 세제개편안을 내놨다. 과도한 혜택을 정상화하고 ‘보유’가 아니라 ‘거주’ 중심의 주택시장이 정착되도록 하겠다는 계획이다.

3일 재정경제부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면 먼저 주택을 팔고 난 후 남는 차익에 부과하는 양도소득세가 달라진다. 주택을 그냥 보유하고 있는 것과 실제로 살고 있는 것에 차이를 뒀다.

현재 1세대 1주택자는 매도가격 12억 원 이하 주택에 대해선 양도세가 면제된다. 그러나 12억 원 초과 주택의 양도차익에 대해선 세금을 매긴다. 그런데 이 때 보유와 거주 기간을 합해 10년이 되면 최대 80%까지 양도세를 공제해준다.

그러나 2029년부터는 거주만 인정해줘 최대 10년 거주했을 경우에만 80%를 공제해준다. 다만 단계적으로 시행한다. 내년은 현재와 같고 2028년엔 보유분도 일부 인정해주고 2029년엔 거주만 인정한다.

공제한도도 신설됐다. 그동안 주택 매도에 따른 차익이 100억 원이 돼도 공제는 다 인정됐다. 그러나 2028년엔 20억 원, 2029년엔 10억 원까지만 공제한다.

2024년의 경우, 부산에선 주택 양도세 신고가 494건 있었다. 서울 1만 8789건에 비해 크게 못미친다. 이 때문에 장특공제 합계 약 5조 1000억 원 가운데 90%를 서울이 차지했다.

종합부동산세는 다소 복잡하게 바뀌었다. 먼저 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과시 종부세를 냈는데 앞으론 14억 원 초과자만 낸다. 14억 원은 시가로는 20억 원 정도다.

그런데 1세대 1주택자라도 비거주 1주택이 있을 수 있다. 이 때는 공제를 9억 원까지만 해준다. 즉 1세대 1주택자는 14억 원이 넘으면 과세대상으로 확정되지만, 비거주용이라면 공제를 9억 원 해준다는 것이다. 다주택자는 주택가액 합계액에서 거주용 주택가액을 나눈다. 여기에 5억 원을 곱하고 또 여기에 4억 원을 더해 공제해준다. 대체로 공제금액이 9억 원보다 훨씬 내려가게 된다. 이 때문에 다주택자의 종부세 부담이 크게 늘 전망이다.

작년 부산에서 주택분 종부세를 낸 사람 중 1세대 1주택자는 2005명이다. 또 3주택 이상자는 4600명이었다. 2주택 보유자는 정확하게 집계되지 않았다. 즉 부산에서 종부세를 낸 사람은 다주택자가 훨씬 많다는 의미다.

종부세를 계산할 때 적용되는 공정시장가액비율도 올라간다. 1세대 1주택자와 지방의 1·2주택자는 60%에서 2027년부터 70%로, 3주택 이상 보유자는 2028년엔 80%가 된다.

아울러 세율체계를 주택수 기준에서 주택가액 기준으로 일원화한다. 즉 세율을 매길 때 1주택자, 2주택자, 3주택 이상자 이렇게 하지 많고 모든 주택을 합한 금액을 기준으로 한다는 것이다.

이와 함께 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이사를 가면 2027년에 50%(5억 원 한도), 2028년에 30%(3억 원 한도) 양도세를 감면해준다. 만약 주택 매도일로부터 5년내 수도권으로 다시 이사가거나 주택을 사면 깎아준 세금은 추징한다.

지역경제 활성화를 위해 지방에 세컨드홈을 취득하면 양도세·종부세 1주택 특례와 주택수 제외 혜택이 있다. 이번에 대상지역을 비수도권 전 지역으로 넓혔지만 여전히 부산 울산 등 광역시는 제외된다.

또 정부는 1년 이상 살던 집에서 불가피한 사유로 다른 시군으로 이사를 가더라도 3년까지는 거주 기간으로 인정해주기로 했다. 그 사유로 직장 변경·전근, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학폭 피해에 따른 전학, 고교·대학교 취학, 취학·전근 등으로 인한 해외 체류, 부모 봉양 등을 예로 들었다.

아울러 재개발·재건축으로 취득한 신축 주택은 정비 사업에 따른 공사 기간의 2분의 1만큼을 거주 기간으로 인정하기로 했다. 재경부이형일 1차관은 3일 “거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 개편했다”며 “종부세는 내년부터 2028년까지 연차별로 정상화하고 양도세는 내년 1년간 유예를 거쳐 2028년부터 점진적으로 시행하겠다”고 말했다.

김덕준 기자 casiopea@busan.com